Выгодно ли сдавать квартиру в Сочи?

Тема приобретения недвижимости на отечественном побережье сейчас популярна, как никогда. Люди приобретают здесь жильё для разных целей (их мы с вами уже рассматривали). Сегодня же предлагаю более подробно обсудить, выгодно ли сдавать квартиру в Сочи.

Как человек, переехавший в город-курорт, и имеющий в
собственности арендные квартиры, я знаю ситуацию изнутри, и готова рассказать
вам всё, как есть. Кроме того, в статье я подскажу, каким параметрам должна
соответствовать квартира, чтобы сдавать её можно было максимально выгодно, без
простоя и потери денег.

Почему выгодней именно в Сочи?

Часто люди сравнивают Сочи с другими прибрежными городами,
такими, как Анапа, Геленджик, Новороссийск, Ялта и т.д.

Путём нехитрого анализа общедоступных источников с
объявлениями по продаже и аренде жилья (конечно же, мы не принимаем во внимание
фейковые объявления от недобросовестных риэлторов с Авито), можно сделать
простой вывод. В Сочи самые высокие цены за квадратный метр жилья. Самая
высокая цена аренды. И самый высокий спрос на недвижимость.

На практике это означает следующее. Конечно, вы можете
купить квартиру, например, в Анапе. Скорей всего, она обойдётся вам существенно
дешевле. Однако, и сдавать её вы будете тоже дешевле. И периоды простоя будут
более длинными.

В Сочи всё иначе. Прошедшая олимпиада дала мощнейший скачок
развитию этого города-курорта. Сейчас сюда круглый год стекается всё: бизнес,
политика, международные форумы, наука (на базе «Сириуса» создаётся научная
долина), спортивные соревнования, концерты и общественные мероприятия. Добавим
сюда более мягкий климат, по сравнению с остальным российским югом (спасибо
географическому расположению и кавказским горам), бесснежную зиму, тёплое море.
И получим – все хотят в Сочи.

Сочи круче в плане климата, инфраструктуры и развитости. В
благоустройство города постоянно вкладываются деньги. Спрос на недвижимость бешеный.
А земли, пригодной для застройки, мало (с одной стороны море, с другой – горы).

Всё вышеперечисленное даёт сделать вот какой вывод. Квартира
в Сочи – объект более ликвидный, чем квартира в любом другом южном городе.
Сдавать квартиру в Сочи можно выгодней, чем в любом другом южном городе. Это
подтверждают отзывы покупателей жилья в городе-курорте.

Выгодней сдавать посуточно или долгосрочно?

Конечно, посуточно! Скажете вы – ответ кажется очевидным.
Однако, всё не так просто, как кажется, давайте разбираться.

Прежде всего, определимся с понятиями. Долгосрочная аренда –
это когда вы заселяете арендатора минимум на месяц. Чаще всего, если людей всё
устраивает, и у них не меняются жизненные обстоятельства, они продолжают
проживать в вашей квартире длительно, ежемесячно оплачивая арендную плату. При
долгосрочной аренде вы:

• подготавливаете квартиру к новым арендаторам
  (уборка, стирка, текущий ремонт чего-то из мебели, техники, сантехники, при
  необходимости);
• размещаете объявление на различных ресурсах в
  разделе долгосрочной аренды;
• отвечаете на звонки;
• выезжаете на объект и показываете квартиру
  желающим;
• подписываете с арендатором договор аренды;
• закрываете объявление и забываете о звонках,
  телефонных беседах и показах объекта;
• раз в месяц напоминаете об арендной плате и
  получаете её.

Этот вид арендного бизнеса больше похож на получение
пассивного дохода.

Другое дело – посуточная сдача в аренду. В этом случае
квартира сдаётся на короткий срок, как правили, на период от 1 до 7-10 суток.

При посуточной аренде вы:

• каждый раз подготавливаете квартиру к новым
  арендаторам (уборка, стирка, текущий ремонт чего-то из мебели, техники,
  сантехники);
• держите размещённым объявление о сдаче в аренду постоянно,
  без перерывов, следите за его активностью;
• постоянно отвечаете на телефонные звонки и
  сообщения;
• каждый раз выезжаете на объект, чтобы выселить
  старых арендаторов и заселить новых (часто это нужно делать утром или днём, в
  рабочее время);
• каждый раз подписываете новый договор аренды.

Таким образом, посуточная аренда квартиры – это, скорее,
каждодневная работа и непрерывная занятость. Помимо вышеперечисленного, это ещё
и работа с отзывами, которые люди смогут оставлять на туристических порталах и
в сети о вашем жилье.

Теперь, когда вы наглядно увидели весь объём работ, то
можете реально оценить свои шансы – будет ли у вас время на то, чтобы лично
заниматься посуточной сдачей в аренду? Если вы параллельно работаете на
основной работе, то весьма сомнительно.

В этом случае встаёт вопрос – если не вы, то кто будет этим
заниматься? Специальные фирмы, риэлтор, агентство недвижимости. Да, такой
вариант возможен. Однако, стоимость такой услуги немаленькая. Учитывая весь
объём работ, который нужно сделать, цена за услугу доверительного управления
недвижимостью, как правило, составляет до 50% от выручки.

В этом случае на руки вы получаете уже почти те же деньги,
которые могли бы получить, если бы самостоятельно сдавали жильё долгосрочно.
Так стоит ли овчинка выделки?

Давайте, для наглядности, рассмотрим обе ситуации на примере
среднестатистической однокомнатной квартиры в жилом районе Сочи, на отдалении
от моря.

Вариант 1. Долгосрочная аренда, самостоятельно.

25 000 руб. ежемесячно.

Вариант 2. Посуточная аренда, через агентство.

2000 руб. в сутки х 23 дня (не 30, потому что простои между
арендаторами никто не отменял) = 46 000 руб.

46 000 руб. – 23 000 руб. (комиссия агентства) =
23 000 руб. за месяц, в среднем.

Это очень упрощённый расчёт выручки, до налогообложения, коммунальных
расходов, расходов на уборку, ремонт, бензин, размещение платного объявления и
т.д. Чисто для вашего понимания.

Вывод: посуточная аренда квартиры в Сочи выгодней, чем долгосрочная только тогда, когда вы занимаетесь всеми процессами лично. В противном случае намного проще сдавать жильё на длительный срок.

Выгодно ли сдавать квартиру отдыхающим?

Многие хотят купить и сдать в аренду квартиру в Сочи. Но далеко
не каждое жильё подойдёт для успешной сдачи в аренду туристам. Для этого жильё
должно располагаться в пешей доступности от моря. Пешая доступность до моря –
это 10-15 минут прогулочным шагом, по комфортной дороге, оборудованной
пандусами и пешеходными переходами.

Логика отдыхающих проста и понятна: я приезжаю на море,
чтобы загорать и купаться, я буду проводить на море каждый день, мне важно
быстро и комфортно добраться до пляжа.

Близость моря важна. Однако, не стоит забывать и о
территориальном расположении объекта. Самая высокая стоимость аренды в
центральном Сочи и Адлерском районе. Чуть уступают Хоста и Дагомыс. И самый
недорогой по аренде – Лазаревский район, из-за его удалённости и более слабой
инфраструктуры.

Туристический сезон в Сочи длится с июня по сентябрь. Именно
на эти месяцы приходится максимальный поток отдыхающих. Конечно, это не значит,
что в остальные месяцы туристов нет. Однако, по сравнению с летом их количество
значительно меньше.

Если мы говорим о сдаче жилья отдыхающим, то подразумеваем
посуточную аренду. Средняя цена за квартиру-студию, апартаменты и однокомнатную
квартиру неподалёку от моря, в одном из популярных районов, колеблется от 3500
руб. до 5000 руб.

Вариант 1. Летом – посуточно, в остальные месяцы – долгосрочно.

Возьмём для примера среднюю ставку аренды 4000 руб. за сутки
в сезон.

4000 х 21 (допускаем в месяце 7 дней простоя, но их может и
не быть) = 84 000 руб. выручка за один месяц

84 000 х 4 = 336 000 руб. выручка за четыре месяца (июнь,
июль, август, сентябрь).

25000 руб. (ставка при долгосрочной аренде за месяц) х 8 =
200 000 руб. выручка с октября по май при долгосрочной аренде.

336 000 + 200 000 = 536 000 руб. выручка за год.

Вариант 2. Летом и в остальные месяцы – посуточно.

Летом всё остаётся так же, как и в примере выше.

4000 х 21 (допускаем в месяце 7 дней простоя, но их может и
не быть) = 84 000 руб. выручка за один месяц

84 000 х 4 = 336 000 руб. выручка за четыре месяца (июнь,
июль, август, сентябрь).

2000 х 21 (не забываем про 7 дней простоев, хотя здесь их
может быть и больше) = 42 000 руб. выручка за месяц в не сезон, при
посуточной сдаче.

42 000 х 8 = 336 000 руб. выручка с октября по май
при посуточной аренде.

336 000 + 336 000 = 672 000 руб. выручка за
год.

Не забывайте про комиссии агентствам недвижимости, если
заниматься сдачей в аренду будут они, а не вы лично. А также о текущих расходах
на ремонт, бензин, платные объявления, налогообложение и др.

Сдавать квартиру в Сочи, и жить в другом городе?

Все возможные способы, как сдать квартиру в Сочи, живя в другом городе, мы уже рассмотрели в отдельной статье.

Если коротко о главном, то ситуация следующая. Вы вполне
можете сдавать квартиру сами без посредников, если выполняются два условия: 1)
аренда долгосрочная, 2) вы можете приезжать в Сочи раз в месяц-два (если
съезжают старые арендаторы и заезжают новые). Это самый бюджетный вариант,
который не предполагает каких-либо дополнительных расходов (кроме бензина).

Что делать, если приехать нет возможности, а сдавать
квартиру хочется? Придётся искать помощников. Здесь возможны два варианта.

Специальная фирма (агентство недвижимости, агентство
доверительного управления недвижимостью и т.д.). В этом случае придётся
раскошелиться, потому что подобные услуги не дёшевы (до 50% от выручки). Зато
можно выбирать вид аренды – долгосрочная или посуточная. Любой каприз за ваши
деньги – фирма берёт на себя практически все заботы по сдаче в аренду жилья.

Как некий компромисс между этими двумя вариантами – помощь соседки/
знакомой/ родственницы, проживающих в Сочи. При таком варианте вы будете
самостоятельно отвечать на телефонные звонки, дистанционно заключать договоры
аренды. А помощник будет показывать квартиру и производить в ней уборку. Стоить
всё это будет дешевле, чем в фирме. Но и вашего участия в процессе потребуется
больше.

Когда мы находились в процессе переезда, нам как раз
пришлось сдавать первую квартиру в Сочи удалённо. Делали мы это сначала через знакомых,
затем через соседку. Какие подводные камни здесь могут быть (исходя из личного
опыта).

Вам могут поступать десятки звонков от тех, кто желает
посмотреть жильё и арендовать его. Но у ваших знакомых могут быть свои планы на
день, и среди них не будет желания общаться с вашими арендаторами. Как
следствие – сроки сдачи квартиры удлиняются. Вы несёте дополнительные затраты на
платные объявления по аренде и временные – по общению с потенциальными
арендаторами.

Вторая опасность подстерегает вас при уборке. Частая история
– без контроля с вашей стороны, уборка квартиры между арендаторами оставляет
желать лучшего. Максимум, что сделает помощник – протрёт пол (и то не всегда),
и постирает бельё. Сантехника, кухня и труднодоступные места жилья останутся в
плачевном грязном состоянии. Самое обидное здесь то, что деньги, за, якобы,
уборку помещения, с вас будут браться вполне исправно. И выяснится такой дурёж
не скоро. А только после появления у вас особо брезгливых и вредных арендаторов
– вот тогда вы узнаете сполна обо всех недостатках переданной им квартиры.
Неприятно? Не то слово, особенно если учесть тот факт, что вы заплатили за уборку,
и ничего не можете предпринять, потому что находитесь далеко.

Что делать? Есть два варианта. Первый – ищите, снова и снова, особо ответственного человека, который и уборку сделает качественно, и не обманет. Второй – хочешь сделать хорошо – сделай сам. Третьего не дано.

Читайте также как мы сделали ремонт в квартире в Сочи за месяц.

Выгодно ли сдавать?

Да, выгодно. Несмотря ни на что. При всех прочих. Сдавать
квартиру в Сочи можно практически везде. Но если ваша недвижимость находится в
более-менее приличном месте, то сдавать её можно очень выгодно, в сравнении с
другими городами страны.

Сочи был и остаётся самым желанным южным городом для нашей
необъятной Родины. Причём не только с приятным климатом, но и с развитым
бизнесом и торговлей.

Всё это гарантирует, что арендной недвижимостью
заинтересуются не только туристы, но и приезжие деловые люди.

Ещё немного выдержек из личного опыта. Две наши первые
арендные квартиры находятся в микрорайоне Донская. Это локация для жизни, не
для отдыха. Развитый район с транспортом, магазинами, аптеками, салонами
красоты, школами и детскими садами. До моря минут 60 пешком, или минут 15 на
транспорте.

Так вот. Наши квартиры находятся не рядом с морем. Не в
туристическом районе. Несмотря на это, мы не знаем, что такое простой. Квартиры
«улетают» в день дачи объявления. Моментально.

Для сравнения, когда мы сдавали квартиру в Екатеринбурге, то
успеть сдать её за 7-10 дней считалось хорошим и быстрым сроком.

Важные выводы.

Если вы рассматриваете Сочи как город для инвестиций в
недвижимость, вы размышляете в правильном русле. Это отличный вариант.

Разумеется, необходимо подобрать квартиру с умом. К
сожалению, это сложно сделать, потому что здесь совершенно уникальная ситуация
с разными видами южной недвижимости и слишком уж часто стройка либо
замораживается, либо сдаётся с очень большими опозданиями. Надёжных и крупных
застройщиков с десятилетней надёжной историей (как мы с вами привыкли по
России) здесь нет. Сплошь и рядом – это мелкие фирмы и частные лица. Так уж
сложилось. Поэтому никого не удивляет тот факт, что сегодня стройка идёт, а
завтра – нет. Многочисленные отзывы обманутых людей на форумах – лишнее тому
подтверждение.

Именно поэтому, как бы выгодно ни было купить жильё на
котловане, и заработать на росте цены к моменту сдачи дома, это история не про
Сочи. По крайней мере, мы такие варианты не рассматриваем, и вам не советуем.
Безопасность и сохранность денег – прежде всего.

Выгодней приобретать для целей сдачи в аренду однокомнатные
квартиры или квартиры-студии в комфортных местах. Небольшие площади требуют
меньше вложений, дешевле выходят в ремонте, быстрее окупаются, и пользуются
наибольшим спросом (в сравнении с двух- и трёх-комнатными квартирами). Близость
к морю важна только если вы планируете сдавать жильё посуточно туристам. Если
же больше ориентируетесь на долгосрочную аренду, тогда стоит отдать
предпочтение благоустроенной местности и развитой инфраструктуре, нежели
набережной.

Если вы не юрист и не имеете достаточно времени, чтобы разбираться с кучей мусорных объявлений на Авито (чтобы среди фейковых разыскать реальные), и не можете приехать в Сочи на долгий срок, чтобы самому объехать весь город и выбрать лучший район, разумно будет обратиться к проверенному и ответственному специалисту по недвижимости.

К счастью, я могу порекомендовать такого специалиста. После
переезда мой муж Дмитрий занялся недвижимостью. У него высшее юридическое образование
и огромный опыт работы по специальности. Пожалуй, именно это помогло ему быстро
и грамотно разобраться с нюансами рынка недвижимости в Сочи. Мы благополучно
подобрали недвижимость для себя, и можем помочь сделать то же самое для вас.

По вопросам приобретения жилья, пишите Ватсап или звоните
+79506378697, или 1364474@mail.ru, Дмитрий.