Как купить квартиру в Сочи в ипотеку?

Я на собственном опыте узнала, как купить квартиру в Сочи в ипотеку, даже находясь при этом в другом городе, и сейчас спешу поделиться своими знаниями с вами. Расскажу, как выбрать квартиру, в какой банк выгоднее обращаться, как заполнять заявку на кредит, чтобы его одобрили, и, конечно, о своих ошибках, которых можно было избежать.

Как я уже писала, наш план переезда в Сочи из Екатеринбурга включает в себя, в том числе, получение дохода от сдачи в аренду квартиры-студии. Мы покупали её в ипотеку у москвича, ещё и с использованием материнского капитала.

Казалось бы, задача сложнее не придумаешь. Однако, как выяснилось, всё выполнимо, если есть желание и четкий план.

Как подобрать квартиру под ипотеку

Рынок сочинской недвижимости сильно отличается от того, который вы привыкли видеть в своём городе. Перед тем, как выбирать для себя объект, рекомендую почитать статью про разные виды южной недвижимости, уверена, вы узнаете много нового.

Самые распространённые виды недвижимости в Сочи, подходящие для ипотеки – жилое помещение, квартира и апартаменты.

При этом, проще всего получить кредит под недвижимость со статусом квартира.

С жилым помещением всё не так однозначно. Например, ВТБ24 вовсе не выдаёт ипотеку под такие объекты. А Сбербанк, как ни странно, не так привередлив, и под жилые помещения кредитует.

Если вы решите приобретать апартаменты, будьте готовы к более высоким ставкам по кредиту.

Ещё один момент касается приобретения жилья в ипотеку от застройщика. Далеко не всегда это возможно, особенно на стадии строительства. Объясняется это следующим.

В Сочи катастрофически мало объектов, строящихся по ФЗ-214 или даже ФЗ-215. Подавляющее большинство помещений расположены в многоквартирниках на землях ИЖС и садовых товариществ, которые вводятся в эксплуатацию через суд, такова специфика региона.

Соответственно, далеко не каждый такой дом сможет соответствовать требованиям банка по документам. Хотя продажа самостроев без документов тоже ведётся активно. Тем важнее, в поисках эконом-варианта не нарваться на авантюру и не потерять деньги.

Таким образом, выделим некоторые требования к объекту, под который банк, наиболее вероятно, даст ипотеку, а также здесь сможет пройти военная ипотека:

• жильё со статусом «квартира»;
• квартира в готовом доме, так называемое вторичное жильё;
• строящееся жильё по ФЗ-214, а также на иных установленных законом основаниях.

В какой банк обращаться

Рассмотрим наиболее частый случай, когда вы хотите приобрести жильё в Сочи в ипотеку, хотя сами сейчас проживаете в другом городе.

В этом случае у вас есть 2 варианта:

1. Обращаться в банк за ипотекой в своём городе.
2. Обращаться в банк за ипотекой в Сочи.

В обоих случаях есть свои плюсы и минусы, расскажу о них подробнее.

Банк в родном городе и удалённая сделка

На первый взгляд, первый путь более привлекателен и менее проблематичен. Вы дистанционно подбираете объект недвижимости в Сочи по своим пожеланиям, после чего приходите в офис банка в своём городе, заполняете заявку и получаете кредит.

Все крупные банковские структуры (ВТБ24, Сбербанк и др.) имеют разветвлённую сеть филиалов, в том числе на юге, в том числе в Сочи. Приобретение в ипотеку квартиры, находящейся в другом городе, происходит через процедуру удалённой сделки.

В этом случае с вами работают 2 отделения банка: местное и находящееся в городе, в котором расположен объект недвижимости.

Первое проверяет все документы, принимает решение о выдаче кредита, перечисляет денежные средства, и является вашим кредитором, по реквизитам которого вы будете вносить платежи по ипотеке.

Второе отделение будет проверять объект недвижимости, расположенный на их территории, а также взаимодействовать с вами непосредственно при совершении сделки.

Плюсы такого подхода очевидны: вам никуда не надо ехать (только на саму сделку), все вопросы по ипотеке вы сможете в любое время задать в банке в родном городе, и именно ему будете выплачивать кредит.

Однако, минусов тоже хватает:

Процедура более растянута по времени, и это очевидно – ведь зачастую и в одном банке разные отделы не могут наладить работу между собой, удлиняя рабочий процесс бюрократией и недопониманием. А что говорить об отделениях, находящихся в разных городах!

Мы свою первую ипотеку получили именно так. Помню, на стадии оформления документов всех сотрудников приходилось постоянно подгонять, звонить то в местное отделение, то в сочинское.

И постоянно эти отделения, словно 2 разных банка, сваливали вину друг на друга: эти не прислали документы, те прислали не те документы, в Екатеринбурге не берут трубку, в Сочи не хотят работать и т.д. по кругу бесконечно.

Сейчас смешно всё это вспоминать, но тогда, когда мы сильно торопились (из-за уже купленных билетов на самолёт), нам было совсем не до веселья.

Банк в Сочи

Если у вас есть возможность периодически приезжать в Сочи, то, безусловно, выгодней брать ипотеку именно в этом городе, объясню почему.

• Намного проще, когда вся процедура ипотеки проходит в одном отделении, а не в разных (как при удалённой сделке). Более понятны и прозрачны все рабочие процессы, всегда очевидно, с кого и что спрашивать, а не искать концы в разных городах.
• Намного проще, когда по объекту, находящемуся в Сочи, решения о выдаче кредита и проверке объекта недвижимости принимаются именно местными специалистами, для которых пёстрый полузаконный рынок южной недвижимости – обыденность. В качестве примера поясню. Когда мы принесли в екатеринбургский ВТБ24 решение суда о вводе в эксплуатацию дома (в котором хотели приобретать квартиру), менеджер едва не хлопнулась в обморок. И это понятно – в Екатеринбурге так дома не строят и не вводят в эксплуатацию по суду. А в Сочи – да, сплошь и рядом, и именно местные это знают!
• Ещё проблема была со страховкой (которую делают при ипотеке). Никто в Екатеринбурге не хотел страховать нашу сочинскую квартиру, опять же из-за наличия судебного решения по дому. А в Сочи с этим проблем бы не возникло, опять же, потому что там все знают, что это обычное дело, специфика региона.

Таким образом, ответ на вопрос, в каком банке брать ипотеку, если квартира в Сочи, будет следующий.

Если есть возможность взять ипотеку в сочинском банке, то так и поступайте, сэкономите время, нервы и здоровье.

Если нет – что поделаешь, обращайтесь в свой местный банк, но будьте готовы к тому, что придётся объяснять и доказывать многие моменты, а также поторапливать и контролировать работу сразу двух отделений (местного и сочинского).

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в Сочи

Чтобы использовать материнский капитал для покупки квартиры в Сочи, вам не обязательно даже ждать, пока малышу исполнится 3 года. Свою первую квартиру-студию в Сочи мы покупали именно в ипотеку и с использованием средств материнского капитала. Еве тогда было около годика, Лёве 3.

Расскажу, как мы действовали, пошагово.

1. В первую очередь, вам необходимо получить сертификат на материнский капитал. Для этого нужно прийти в районное отделение пенсионного фонда или МФЦ с минимальным пакетом документов (паспорт, СНИЛС, свидетельства о рождении двоих детей, свидетельство о браке при его наличии) и написать заявление по форме. После этого спустя примерно один месяц вам выдадут сертификат.
2. Затем вы подбираете понравившуюся квартиру в Сочи, рассчитываете, сколько денег у вас есть, сколько нужно взять в ипотеку, на сколько лет, и заполняете в нескольких банках анкету заемщика.
3. После того, как вам где-то одобрили кредит, вы спокойно занимаетесь сбором справок для ипотеки и подготовкой пакета документов. Благополучно получаете ипотеку.
4. Пишете заявление о распоряжении средствами материнского капитала, подаёте его через районное отделение пенсионного фонда или МФЦ, прилагаете к нему необходимые документы. Спустя примерно 1,5 месяца Пенсионный фонд перечислит денежные средства на ваш счёт в банке в погашение задолженности по ипотеке.

Как видите, ничего сложного.

Можно ли получить ипотеку, если зарплата не официальная

Если вы имеете стабильную белую зарплату, ещё и получаете её на карту банка, в котором просите ипотеку, вы их желанный клиент! При соблюдении прочих условий очень высока вероятность, что кредит вам благополучно одобрят. Даже при условии небольшого первоначального взноса.

Также в этом случае возможно оформить ипотеку без первоначального взноса, заменив его материнском капиталом.

Другое дело, если ваш доход не стабилен, или зарплата «серая», а то и вовсе «в конверте». Как быть в этом случае, забыть об ипотеке? Оказывается, нет.

В Сбербанке, ВТБ24 и других банках есть отдельные программы для таких случаев, так называемые ипотеки по двум документам (например, паспорт и права, паспорт и СНИЛС).

В этих случаях одобрение заявки происходит на основании заполненной вами анкеты, а также всего лишь двух документов. Больше никаких справок (в том числе 2 НДФЛ) не требуется. Правда, есть нюансы:

• В этом случае будьте готовы к большому первоначальному взносу (как правило, банк потребует, чтобы не менее 40% от стоимости квартиры вы оплатили сразу самостоятельно.
• Ставка по ипотеке в этом случае может быть выше, в среднем, на 1-1,5%.

Сразу скажу, что мы брали ипотеку именно по такому варианту, решив избавить себя об сбора лишних бумажек.

Как заполнять анкету заемщика, чтобы ипотеку одобрили

Ипотеку нам одобрили не с первого раза, и не в первом банке, в который мы обратились. Поэтому у нас была возможность проанализировать свои ошибки, которые мы допустили при заполнении анкеты, изучить отзывы в сети, и выявить некоторые правила, соблюдение которых увеличит ваши шансы услышать заветное «ДА» от банка.

• Заполняйте заявку так, чтобы ваш платёж по ипотеке составлял около 20%-30% от ежемесячных доходов семьи. По мнению банка, это не ударит серьёзно по вашим финансам, но и не позволит легко и просто погасить кредит досрочно (что банку невыгодно).
• Просите ипотеку на длительный срок (15-20 лет). Чем дольше срок, тем больше банк заработает на процентах. А вам всё равно никто не помешает потом (если захотите), погасить кредит досрочно.
• Указывайте все возможные источники дохода (зарплата, подработка, репетиторство, сдача квартиры в аренду и т.д.).
• Указывайте движимое и недвижимое имущество (квартира, дача, машина и т.д.).

Наш опыт

Свою первую недорогую квартиру-студию в Сочи мы хотели купить непременно в новостройке. Тщательно изучив все предложения о продаже квартир в интернете (если интересно, читайте как купить квартиру в Сочи самостоятельно без посредников), нашли подходящий вариант.

Это была новостройка ЖК «Янтарный» в микрорайоне Донская. 18 квадратных метров за 1 700 000 руб. в черновой отделке. Да, цены на недвижимость на побережье высокие!

Почти все предложения в черновой отделке, найти квартиру с ремонтом крайне сложно.

О том, как мы делали ремонт в этой квартире всего за месяц, читайте тут.

700 000 рублей у нас было накоплений, 1 000 000 руб. планировали взять в ипотеку.

Ипотеку нам одобрили в ВТБ 24: 1 000 000 руб. под 10,5 % годовых на 15 лет с первоначальным взносом 700 000 руб.

При таком раскладе ежемесячный платёж по ипотеке получался около 11 000 руб. в месяц.

Итак, это была удалённая сделка: ипотека оформлялась в Екатеринбурге. Объект недвижимости был в Сочи. Продавец был из Москвы. Не самый простой расклад, да?

Однако, к счастью, Продавец очень хотел продать. Мы очень хотели купить. Получилось достигнуть полного взаимопонимания в этом вопросе, и, несмотря на не самые простые условия задачи, решить её вполне успешно.

С Продавцом встретились только один раз: в день сделки в Сочи. Всё остальное делали дистанционно, поддерживая связь по телефону и электронной почте.

Спустя 2 месяца после оформления ипотеки Пенсионный фонд благополучно перечислил средства материнского капитала в погашение ипотеки, тем самым уменьшив наш ежемесячный платёж.

В общем и целом, мы остались довольны процедурой оформления ипотеки. Ничего сверхсложного в этом нет, даже при условии проживания в другом городе. Учитывая, что в Сочи большой выбор предложений с маленькой площадью квартир, это делает их приобретение более доступным для широких масс населения, тем более в ипотеку, грех этим не воспользоваться, если есть такое желание!

@lena_suncity