Как купить в Сочи жильё, которое не снесут, или разные виды южной недвижимости

Рынок недвижимости в Сочи способен вогнать в состояние ступора и шока не только обычного иногороднего покупателя, но даже человека с высшим юридическим образованием (например, меня).

Мы с вами, живя в обычных российских городах, привыкли к ограниченному и понятному кругу объектов жилой недвижимости: квартирам и частным домам.

Однако, приезжая в Сочи, мы словно попадаем в другую страну, с новыми законами и правилами.

Воистину впечатляет количество и виды недвижимости в Сочи: квартира, жилое помещение, апартаменты, жилые гаражи, мансарды, цоколи. Как не потеряться в этом многообразии, купить жильё, которое не снесут, избежать самовольных построек – узнаем сегодня.

Квартира

Казалось бы, здесь всё понятно, каждый знает, что это такое. Однако, давайте немного углубимся в юридическую суть, чтобы вам понятнее стали отличия квартир от всех остальных видов жилья.

Квартира может быть только в жилом доме, который изначально строился на земле с назначением «для строительства многоквартирного жилого дома». То есть застройщик заранее создаёт проект дома, получает разрешение на строительство, прокладывает все коммуникации (вода, газ, электричество, канализация). После завершения строительства дом принимает специальная государственная комиссия, проверяя результат на соответствие проектной документации и безопасность.

Квартиры легко продать и купить, под них без проблем дают ипотеку, нет сложностей с пропиской. Однако, на рынке южной недвижимости больше распространен другой вариант жилья.

Читайте также как купить квартиру в Сочи без риска и риэлторов.

Жилое помещение

Это самый распространенный вид сочинской недвижимости, по некоторым данным занимает до 60% жилого фонда. В других регионах страны такого плана постройки признают самостроями и сносят без сожаления по решению суда. Однако, Сочи, как я уже писала – как будто другой мир, с иными законами и правилами.

Итак, откуда берётся жилое помещение? Изначально есть земля с назначением – для индивидуального жилищного строительства, либо и вовсе земля садового товарищества.

Застройщик получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома высотой 3 этажа (выше нельзя по закону), и строит такой дом.

После того, как дом построен, заказывается проект реконструкции здания, на основании которого достраивается ещё несколько этажей.

После этого застройщик обращается в суд, и через суд признаёт право собственности на весь дом в целом. Затем дом делится на отдельные жилые помещения, которые уже реализуются новым собственникам.

Сама по себе подобная схема строительства, по сути, многоквартирных жилых домов, в обход закона, нашла практическую реализацию только на побережье Краснодарского края. В других регионах страны подобное «не прокатывает». Например, в Екатеринбурге такие немногочисленные самострои-многоквартирники безжалостно сносят.

Сколько времени ещё в Сочи сохранится такая сомнительная судебная практика, благодаря которой появляются «жилые помещения», никому не известно. Однако, в настоящее время такие объекты недвижимости – это реалии Сочинского побережья.

Главный плюс жилых помещений – цена, которая, как правило, на порядок ниже, чем у обычных квартир.

Однако, минусов, на мой взгляд, намного больше. Мы с вами уже выяснили, что при строительстве многоквартирного дома у застройщика есть проектная документация, готовый дом вводится в эксплуатацию специальной государственной комиссией и контролирующими органами.

При строительстве же индивидуального жилого дома многое отдано на совесть застройщику. Если вы всё-таки остановили свой выбор на жилом помещении, убедитесь, что оно соответствует элементарным правилам и нормам.

Значительно минимизировать риски, связанные с приобретением жилого помещения, помогает его покупка в готовом, сданном доме. Если строительство дома полностью завершено. Если всё в порядке с документами. Если государственные органы зарегистрировали право собственности застройщика. В этом случае риски, связанные с приобретением жилого помещения, практически отсутствуют.

Читайте также как мы сделали ремонт в Сочи за месяц в своей первой квартире-студии, а также во второй однокомнатной квартире.

Апартаменты

Это помещения для временного проживания граждан, наподобие гостиничных номеров, но – в собственности.

Часто апартаменты строятся на самом берегу моря, на территориях санаториев и в других особо охраняемых зонах, там, где квартиры и жилые помещения просто-напросто не построить из-за разрешённого использования земли.

В апартаментах невозможно оформить постоянную прописку, только временную регистрацию.

К минусам также можно отнести зачастую отвратительную шумоизоляцию в подобных домах гостиничного типа, а также более высокий размер коммунальных платежей и налогов по сравнению с жилыми помещениями и квартирами.

Апартаменты менее ликвидны, поскольку большинство людей относятся к ним настороженно, и предпочитают жилую недвижимость.

Жилые гаражи

Уникальный вид недвижимости который я встречала только в Сочи, вероятно, из-за нереальной дороговизны земли и ограниченного пространства.

Представьте себе обычный гараж, в который вы ставите свою машину. А теперь просто надстройте над его крышей 1-2 этажа. Вуаля — получается миниатюрный домик.

Следует понимать, что по документам это всё равно – гараж. Никаких механизмов его узаконивания, признания жильём и т.д., не имеется.

Соответственно, вы не можете в нём прописаться, и проживаете в самовольной постройке, каждый день ожидая того, что у властей дойдут руки до того, чтобы заняться сносом таких вот оригинальных, но незаконных самостроев.

Приобретать такую недвижимость крайне рискованно и не имеет никакого смысла.

Мансарда и цокольный этаж

Как правило, цена за квадратный метр здесь существенно ниже, по сравнению с другими этажами в доме, и это неспроста.

Мансарда и цокольный этаж по документам являются нежилыми помещениями, что делает невозможным оформление постоянной регистрации.

Признать их жилыми помещениями, теоретически можно, но крайне накладно – средняя стоимость процедуры такого оформления составляет до 10 000 руб. с квадратного метра помещения.

В Сочи влажный субтропический климат, проблемы с сыростью могут возникать даже на нормальных этажах, что уж говорить о цоколе – здесь ну очень высока вероятность появления плесени и грибка. А это явно не то, что вы хотели бы видеть на отдыхе, не правда ли?

Что касается мансарды, то многие риэлторы называют её сараем на крыше. И вот почему. Как правило, на мансардных этажах устанавливают деревянные перекрытия (высокая слышимость всех соседей и пожарная опасность). Ваши стены-потолок состоят из металла, который на солнце буквально раскаляется как сковородка, делая нахождение в помещении невозможным, даже при включенном кондиционере.

Мансарда и цоколь более низколиквидны и сложны в перепродаже.

Тем не менее, при всех перечисленных минусах, плюсами такой покупки могут быть цена и месторасположение дома. В данном случае решение остаётся за покупателем.

Читайте также сколько стоит квартира в Сочи на самом деле.

Как купить жильё, которое не снесут

Итак, вы решились вложиться в южную недвижимость и подыскиваете варианты. О плюсах и минусах тех или иных районов можно спорить бесконечно, и здесь, как говорится, на вкус и цвет.

Брать жильё в строящемся объекте или готовом – тоже не так уж критично, и дело вкуса.

Но есть моменты, о которых следует помнить в любом случае, если вы не хотите остаться с носом: без жилья и без денег. Это законность или незаконность самой постройки.

Признаки самостроя, возведённого незаконно:

1. Нет разрешения на строительство. Хотя у любого объекта такой документ быть должен. Если в доме к продаже предлагаются квартиры, то в разрешении будет указано: на строительство многоквартирного жилого дома. Если продаются жилые помещения, то в разрешении указано: на строительство индивидуального жилого дома 2 этажей или 3 этажей.
2. Разрешение на строительство есть, но дом построен с нарушениями. Например, в разрешении на строительство указано: строительство индивидуального жилого дома 3 этажей. А вы видите, что по факту уже построено 5.

Требуйте у застройщика разрешение на строительство. Это достаточно очевидная вещь и какие-то минимальные гарантии того, что дом хотя бы не снесут. Берегите себя и свои деньги!