Как выбрать квартиру в Сочи

Самый южный уголок России уже который год привлекает жителей других регионов страны и соседних государств. Цена за квадратный метр в городе-курорте только растёт, успешно конкурируя с Москвой и Санкт-Петербургом.

В свете общей нестабильной экономической ситуации в мире и ограничений на выезд за границу покупка собственной недвижимости на отечественном побережье может быть выгодна сразу по нескольким параметрам, но при одном условии – если при её покупке не наделать непоправимых ошибок. Собственно, об этом, а также о том, как подобрать объект, который нужен именно вам, поговорим сегодня в статье как выбрать квартиру в Сочи.

Для чего

Это первый вопрос, на который вы должны себе ответить. Большинство людей не задумываются, и хотят объект и для отдыха, и для постоянного проживания, и чтобы можно было выгодно перепродать, и чтобы рядом сады, школы, поликлиники, магазины, и до моря пешком, и чтобы стоило недорого.

Узнали себя и свои запросы? Тогда приготовьтесь, друзья, снимать розовые очки: так не бывает! Да, мы можем постараться и найти объект, максимально похожий на десять в одном, но вы должны понимать: его цена будет космическая. А самое обидное знаете что? Что это ненужная переплата, потому что абсолютному большинству людей это 10 в 1 и не нужно. А что нужно?

Что-то одно. Квартира, которую вы планируете покупать, должна отвечать конкретной цели. Квартира для отдыха должна находиться как можно ближе к морю, но школы, садики и поликлиники вам без надобности, ровно как вам не нужно, чтобы она была большой площади (подойдёт и студия).

Квартира для ПМЖ будет в комфортном спальном районе со всей социальной инфраструктурой, но до моря придётся ехать. Квартира для перепродажи может находиться где угодно и само место вовсе не обязано нравиться вам лично, главное другое – выгодна эта сделка или нет, и какая возможна прибыль от перепродажи.

Квартиру для себя вы можете выбирать сердцем, эмоциями, нравится или не нравится. Квартира для сдачи в аренду это бизнес-проект. Здесь важен холодный рассудок и точный расчёт. И часто бывает так, что нравится один объект, а после предварительных расчётов понимаешь, что более выгоден другой. Тогда так ли уж важно «нравится», «не нравится»? Скорее, нет.

Как выбрать район

После того, как мы определились с целями, можно переходить к следующему этапу – выбору района. Начнём от крупного к мелкому.

В Сочи четыре административных района стоя спиной к морю слева направо это: Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский. Более подробно про них я писала в отдельной статье.

Ваша квартира может находиться в любом из этих районов, тут уж, как говорится, на вкус и цвет. Однако, стоит обратить внимание на несколько моментов.

Лазаревский район (за исключением Дагомыса) существенно удалён от Сочи, транспортная доступность его затруднена горным серпантином. Для целей инвестиций, перепродажи и сдачи в аренду он подходит плохо в силу более низкой ликвидности недвижимости, в нём находящейся. Для ПМЖ и отдыха – отлично, если лично вам там нравится и не нужно ездить на работу в центральный Сочи.

Во всём остальном разделение Сочи на районы не слишком влияет на стоимость жилья. То есть, нет такого, что квартира в Адлере или Хосте сильно дешевле, чем квартира в Центральном Сочи. Цена больше зависит от другого: есть ли вокруг хорошие дороги, тротуары и пальмы, освещение, остановки общественного транспорта, магазины, кафе, садики, школы и т.д.

Приведу наглядный пример. Есть в Центральном Сочи такие места, как, например, Лысая гора или Соболевка. Так вот там нет всего того, что я перечислила, хотя территориально это Центральный Сочи. А есть у нас центр Адлера, где чисто, ухоженно и вокруг красота, но территориально это дальше от центра Сочи. Отгадайте, где квартира дороже? Правильно — в Адлере.

Чтобы понять, где нравится лично вам и где лучше выбрать дом – нужно ездить вживую и смотреть. Кого-то манит шумный центр с его городским ритмом жизни. Кого-то уютная зелёная Хоста. У нас сразу были мурашки по коже от Весёлого и Имеретинской низменности. Все мы разные и каждому – своё.

Как выбрать место

После того, как выбрали район, сужаем круг поиска ещё сильнее, ищем микрорайон, а потом уже конкретное место, локацию. Например, Адлерский район – село Весёлое – улицы Худякова, Урожайная. Или, например, Центральный район – улица Чайковского, Конституции.

Квартира для жизни должна находиться там, где будут сады, школы, секции, поликлиники, общественный транспорт, чтобы до работы было удобно добираться. Это будет спальный район с местными жителями, а не с туристами с кругами наперевес.

Квартира для отдыха, в идеале, наоборот, будет в туристической инфраструктуре, где близко к морю, есть столовые, кафе, развлечения, где комфортно выйти на улицу в купальнике и парео. Сады и школы вам не нужны, если вы приехали на отдых.

Квартира для перепродажи должна отвечать другим критериям: выгодная цена уже в момент покупки (вы должны заработать в момент сделки), прогнозируемая будущая ликвидность (нормальное место, нормальный дом, нормальная планировка). Не узкий «вагон» с единственным окном, не на далёкой горе по грунтовой дороге, не на пустыре вдоль шумной трассы и т.д.

Как найти квартиру

Итак, настало время переходить к поискам конкретных вариантов для покупки, и здесь есть два пути: вы делаете это самостоятельно без риэлторов (как сделали мы в своё время), или обращаетесь к специалисту по недвижимости.

 И здесь важно понимать следующее. Есть Сочи, и есть вся остальная страна. В плане недвижимости, законодательства и правоприменительной практики это два разных мира. В Сочи есть то, чего нет во всей остальной стране, и наоборот.

В Сочи есть несколько уникальных объектов недвижимости, о которых никто не слышал в цивилизованной части страны. Это жилое помещение и жилые гаражи. В Сочи в принципе отсутствует такое явление, как крупный и надёжный застройщик (по типу «Атомстройкомплекс» или «ЛСР недвижимость»). Вместо этого много мелких, частных застройщиков.

Здесь много брошенных строек, а каждый второй объект имеет проблемы с документами и разрешениями на строительство. Это очень затрудняет и делает рискованным вложение денег в строящиеся объекты.

Найти хорошую квартиру в нормальном доме с документами и адекватной ценой здесь очень непросто. В Сочи, как нигде больше в стране, замусорен рынок продажи недвижимости от собственников.

Недобросовестные риэлторы делают всё, чтобы покупатель не нашёл продавца напрямую. Как результат – сайты объявлений о продаже квартир завалены фейковыми несуществующими объявлениями, единственная цель которых – чтобы вы позвонили по номеру телефона в объявлении, к примеру, о продаже трёхкомнатной квартиры у моря за один миллион рублей. А дальше уже с вами будет работать профессиональный торговец, главная цель которого – продать вам, без разницы что именно.

Я пишу всё это для того, чтобы вы были готовы к подобным ситуациям, и если уж настроились искать самостоятельно, то успешно с этим справились и не попали в лапы горе-риэлторов. Самые популярные сайты для поиска квартиры в Сочи это Авито и Циан, там больше всего актуальной свежей информации.

Поиски квартиры через специалиста по недвижимости способны сделать этот процесс быстрее, легче, выгоднее и комфортнее для вас, но при одном условии. С вами должен работать добросовестный человек, который знает местный рынок жилья, все подводные камни районов, честно расскажет про плюсы и минусы каждого объекта, ориентируется в юридических тонкостях и сможет грамотно и безопасно провести сделку.

Такие специалисты есть, к ним обращаются снова и снова, им нет нужды идти на хитрости и заполучать клиентов обманом – у них и так отбоя нет от желающих. Как найти такого специалиста? Чаще всего с помощью сарафанного радио. Расспросите знакомых, почитайте информацию на форумах, но будьте при этом внимательны и критичны, чтобы не обманули – не всему можно верить.

Как выбрать квартиру

После того, как вы самостоятельно нашли несколько подходящих (на первый взгляд) вариантов жилья, вы звоните по номерам телефонов, указанных в объявлении.

Сразу будьте готовы к тому, что в большинстве случаев вам ответит риэлтор, и часто придётся слышать нечто вроде «этой квартиры уже нет, но есть другие». Это значит одно – скорее всего, этой квартиры и не было. Продолжать или нет диалог с риэлторами такого рода – выбор за вами, лично я не люблю, когда меня пытаются водить за нос и обманом завлекать к себе в клиенты.

Вопросы, которые нужно задать по телефону:

• уточните все ключевые параметры квартиры (адрес, площадь, планировку и т.д.), чтобы убедиться, что она реальная;
• вы собственник или риэлтор – чтобы сразу понимать, с кем имеете дело;
• уточните статус (квартира или жилое помещение);
• уточните цену;
• договоритесь о просмотре, если вас всё устроило.

Во время просмотра обращайте внимание на внешний вид и порядок в доме, наличие работающего лифта, чистоту прилегающей территории. Если что-то не так, имейте в виду – со временем ничего может не поменяться.

Как искать квартиру – выбор за вами, со своей стороны могу сказать так. Рынок недвижимости в Сочи это не то место, куда можно прийти приезжему и неопытному человеку, и без проблем найти хороший вариант – слишком много опасностей подстерегает неискушённого покупателя. Незаконные стройки, дома с проблемными документами, которые могут снести, нюансы отдельных локаций, про которые вам расскажет только местный (где топит, где ползёт земля и т.д.). И только у профессионального специалиста по недвижимости есть доступ к закрытой базе всех новостроек, которых может не быть на сайтах объявлений в сети.

После того, как мы успешно переехали в Сочи и разобрались со всеми тонкостями местного рынка недвижимости, мы решили, что можем помочь с этим и другим людям. Помимо других направлений деятельности мой супруг Дмитрий помогает подбирать квартиры, проводит юридическую проверку документов по объекту и организует безопасную сделку. По вопросам подбора и приобретения недвижимости пишите ему на +79521364474 (Ватсап, Вайбер) или на 1364474@mail.ru, Дмитрий.

Желаю вам успешных поисков квартиры мечты!