Новостройка VS вторичка в Сочи: что выбрать?

Давненько не писала статей на тему недвижимости, а между
тем, у меня появились новые мысли на этот счёт, которыми спешу с вами
поделиться.

Прежде чем начнём, я акцентирую внимание вот на чём.
Новостройка по-сочински очень сильно отличается от новостройки в любом другом
городе России. Это важно сразу понимать. В статье речь пойдёт именно о
новостройках в городе Сочи.

Каких-то пару лет назад, ещё до переезда к морю, я была
горячей поклонницей квартир в новостройках. Прямо била себя в грудь кулаком и
утверждала, что вторичку никогда бы не купила. Только квартиру в новом доме, в
которой до меня никто не жил! В то время я ещё не догадывалась обо всех нюансах
жизни в новом доме от застройщика в Сочи. Теперь я их знаю, и вам расскажу.
Итак, новостройка VS вторичка в Сочи: что выбрать?

Что такое новостройка по-сочински

Для начала необходимо понять, что общего у 99% новостроек в
городе-курорте.

Все они предлагаются к продаже в черновой отделке. Это
значит, что кроме бетонных стен и пола там ничего нет. Весь ремонт нужно будет делать
самостоятельно.

Большинство из них строятся или построены с нарушениями, и
не имеют всех необходимых документов. В этом случае возможны разные
последствия, начиная от невозможности зарегистрировать право собственности на
квартиру, и заканчивая сносом всего дома.

Около половины домов будут построены с нарушениями сроков строительства,
или не будут построены вовсе (строительство будет заморожено). Такова статистика
местного рынка недвижимости.

Четверть домов будет сдана с недостатками и нарушениями.
Такими как, например, отсутствие лифта, детской площадки, облагороженной
территории, коммуникаций и т.д.

В Сочи нет такого понятия, как надёжный застройщик (к
которому мы привыкли, живя в других городах страны). Здесь очень много мелких строительных
фирм. И очень много примеров того, как замораживалось строительство крупных и
надёжных (на первый взгляд) домов. Самые наглядные примеры таких ситуаций – ЖК «Горизонт»
в Адлере, ЖК «Фазотрон» в центральном Сочи. В сети интернет есть отзывы
дольщиков, потерявших свои деньги в этих авантюрных стройках.

Принимая во внимание вышеперечисленное, становится
очевидным, что покупка квартиры в Сочи в строящемся объекте – это мероприятие с
самой высокой степенью риска. Мы не рекомендуем участвовать в подобной лотерее
никому, для кого важны вложенные денежные средства.

Именно поэтому далее в статье речь пойдёт только об уже
построенных и сданных новостройках. Ведь безопасность и сохранность вложенных
денег – это первое и самое главное требование к любой сделке с недвижимостью,
тем более в Сочи.

Что хорошего в новостройке

• Дом новый.

А это значит: свежая отделка подъездов, мест общественного
пользования, детских площадок, хорошо работающий лифт, исправные коммуникации,
отсутствие насекомых.

• Квартира новая.

До вас здесь никто не жил. Нет следов пребывания чужих
людей, чистая энергетика (для тех, кому это важно).

• Возможность сделать ремонт «под себя».

Использовать качественные материалы, грамотно развести электрику
и сантехнику, выбрать цвет обоев, ламината, плитки и т.д.

• Цена ниже.

Часто бывает, что квартира в новостройке дешевле, чем
похожая квартира на вторичном рынке.

Что плохого в новостройке

Как правило, когда мы выбираем новостройку, то думаем лишь о
плюсах, но забываем о минусах такой покупки. А между тем, к ним относятся.

• Необходимость делать ремонт.

Этот аспект необходимо рассматривать как со знаком плюс, так
и со знаком минус. Это означает: дополнительные финансовые затраты, причём
немаленькие, потому что стройматериалы и работа специалистов здесь намного
дороже, чем в остальных городах страны.

Объясняется это рядом моментов: сложная логистика из-за горного
серпантина. Нет строительных гипермаркетов, таких как Леруа Мерлен, Оби,
Касторама и т.д. Плюс ко всему, любой ремонт это нервы, время и необходимость
контролировать работу строительной бригады.

• Придётся ещё пару лет терпеть ремонты у соседей.

Уверена, что многие (как и я в своё время) недооценивают
весь масштаб проблемы, и это неудивительно. В большинстве городов нашей страны застройщики
сдают квартиры в чистовой отделке, а то и вовсе с ремонтом. Люди заезжают, и сразу
живут, максимум обои поклеят и положат пол.

А теперь представьте, каково это, когда весь дом сдаётся в
черновой отделке, и строителям нужно не пару отверстий просверлить, а
капитально проложить электрику, сантехнику, застеклить балконы, повесить
кондиционеры и т.д. и т.п.

Поэтому если у вас есть или планируются маленькие дети. Если
вы работаете дома. Если вы любите тишину и спокойствие. Будьте готовы к тому,
что первое время жить в такой новостройке будет нервно и утомительно из-за шума.

• Грязь, пыль и строительный мусор.

Это то, что будет повсюду, до тех пор, пока вокруг идут
ремонты. Всё это будет оседать на входной двери, затаскиваться в коридор, и
даже может попадать в квартиру из вентиляции.

• Постоянно ломающийся лифт.

Опять же, пока в доме идут ремонты, строители часто будут перегружать
лифт, и он будет регулярно выходить из строя. Этот момент важен и должен быть
учтён пенсионерами, мамочками с колясками и людьми с ограниченными
возможностями.

• Возможное отсутствие поблизости транспортной и
  социальной инфраструктуры.

Новостройка новостройке рознь, и не всегда новый дом будет
построен в труднодоступном месте. Однако, именно в Сочи многие дома возводятся
на землях под ИЖС, землях бывших садовых товариществ. Именно поэтому часто
бывает, что вокруг на протяжении нескольких сотен метров нет ничего, кроме
частного сектора с грунтовой дорогой.

Важно заранее обратить внимание на то, где находится
остановка общественного транспорта, или какого качества дорога ведёт к дому.
Насколько далеко расположены детские сады, школы, поликлиники, магазины и т.д.

Читайте также как купить жильё в Сочи которое не снесут.

Что хорошего во вторичке

В рамках статьи предлагаю понимать под вторичкой квартиру,
расположенную в уже заселённом людьми доме, в которой до вас уже кто-то жил.

Итак, к плюсам покупки такой квартиры относятся.

• Намного ниже (но не исключён полностью) риск того, что дом попадёт в списки под снос. Также ниже риск того, что имеются существенные нарушения строительства.

При выборе объекта недвижимости важно, в любом случае,
тщательно проверять все документы по сделке. Тем не менее, следует отметить,
что чаще всего (но не всегда) в сданных и заселённых домах уже решены вопросы
законности их строительства. Последнее как раз и означает, что, вероятней
всего, дом уже не снесут.

• Обжитая, облагороженная и ухоженная территория и
  места общественного пользования.

Отсутствие постоянных ремонтов сильно влияет на чистоту в
подъездах и прилегающей территории. Как правило, такой дом уже может похвастать
красивыми клумбами, лужайками, детскими и спортивными площадками, тенистыми
деревьями и пальмами во дворах. Находиться там намного комфортнее и уютнее.

• Можно обойтись косметическим ремонтом или даже
  сразу заехать и жить.

Это существенно экономит деньги, время и нервы. Даже если
хочется что-то поменять в квартире, то объём работ и затрат в большинстве
случаев будут ниже, чем в черновой отделке в новостройке.

• Не нужно терпеть шум и грязь от ремонтов у
  соседей.

Пожив в новостройке в Сочи, я понимаю, что это очень и очень
большой плюс в городе, где все квартиры сдаются в черновой отделке. Ремонты у
соседей идут очень громко, долго, грязно и утомительно.

• Обустроенная социальная и жилая инфраструктура
  вокруг дома.

Как правило, в массивах старой жилой застройки есть
тротуары, пандусы, зоны прогулок и отдыха. Есть детские сады, школы, спортивные
секции, поликлиники, налажена работа общественного транспорта. Иными словами, уже
есть всё, чтобы жизнь была комфортной здесь и сейчас, сразу после заселения.

Что плохого во вторичке

• Требуется тщательная экспертиза документов.

Казалось бы, должно быть проще, чем с сочинскими
застройщиками, но нет. Дополнительно к разрешительным документам по
строительству всего дома нужно хорошо проверить документы по квартире в
отношении собственников. Законность права собственности, наличие обременений,
зарегистрированных лиц, несовершеннолетних детей, долгов по коммуналке, оплаты
при покупке средств материнского капитала и много других юридических моментов.

• В квартире уже кто-то жил.

Чужие вещи, чужая энергетика. Все по-разному относятся к
таким вещам, но факт остаётся фактом. Если уже есть ремонт, то возникает вопрос
а как он сделан, насколько качественно, насколько всё удобно для вас. Возможно,
с какими-то моментами придётся смириться.

• Старые трубы, ветхие коммуникации.

Конечно, дома бывают разные. Однако, если вы приобретаете
квартиру в хрущёвке или сталинке, нелишним будет поинтересоваться,  когда проводился или запланирован капитальный
ремонт. В каком состоянии коммуникации, нет ли перебоев с водой, электричеством
и т.д.

• Наличие насекомых.

Речь о старых добрых тараканах, муравьях и всякой разной
другой южной живности, которой здесь, в субтропическом климате, немало. Мне
доводилось слышать жалобы на то, что в старых домах проблема с насекомыми
возникает регулярно. Чаще всего летом.

Новостройки этой напасти подвержены меньше. Однако, уверена,
что и в квартире в старом фонде эту проблему как-то можно решить. Например,
герметично закрыть щели и отверстия, ведущие в перекрытия, установить москитные
сетки на окна, донные клапаны на раковины, ловушки в труднодоступные места и
т.д.

• Отсутствие лифта.

В сталинках и хрущёвках лифт не предусмотрен. Этот момент необходимо
учитывать тем, кто имеет или планирует в будущем маленьких детей, пожилым людям
и людям с ограниченными возможностями.

Если вы очень зависите от наличия лифта, то ответ на вопрос
какая лучше квартира напрямую зависит и от этого. В идеале лифта должно быть
два и больше, чтобы в случае поломки одного работал второй.

Что выгодно?

Если рассматривать покупку квартиры с этой точки зрения, то
более выгодна новостройка, и вот почему.

Если вы приобретаете квартиру в готовом доме, но в черновой
отделке, и после этого самостоятельно делаете ремонт, то её стоимость
увеличивается уже за счёт самого факта сделанного ремонта.

Грамотно распланированная и готовая к проживанию квартира с
ремонтом всегда дороже аналогичной квартиры в черновой отделке. Если при этом
использовать качественные, но недорогие строительные и отделочные материалы, то
вполне реально впоследствии перепродать такое жильё выгодно.

Кроме того, как показывает практика, цена за квадратный метр
в новостройке вырастает по мере заселения данного дома людьми и по истечении
какого-то количества времени, когда свободных квартир становится всё меньше и
меньше. В случае покупки вторички в новостройке от собственника, а не от
застройщика, цена на неё может быть выше.

Квартира во вторичке существенно не подорожает. Здесь
увеличение цены будет более плавным, ориентироваться стоит на рост всего рынка
в целом. Исключение – если вы нашли вариант, который (по каким-то причинам) изначально
продаётся по цене ниже рыночной, и уже в момент покупки выгоден.

Студии и однокомнатные квартиры более выгодные с точки
зрения дальнейшей перепродажи, чем двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры.

Всё вышеперечисленное относится только к ликвидным объектам
недвижимости, расположенным в нормальных местах и в районах, пригодных для
жизни. Для многоквартирников, находящихся на пустырях, в горах, в глухом
частном секторе, на трассе и т.д., правила роста цен отличаются.

Что лучше выбрать?

Нет единственного верного для всех варианта ответа. Каждый
должен сам сделать для себя правильный выбор. Если в голове каша, мне всегда
помогает взять лист бумаги, и выписать важные именно для вас плюсы и минусы по
каждому варианту.

Что касается покупки в Сочи жилья в ипотеку, то банки выдают её одинаково хорошо и по вновь построенным домам, и по тем, что несколько лет как заселены. Главное, чтобы всё было в порядке с документами, и чтобы дом не был признан аварийным или ветхим.

Для кого-то важны садики и школы и общественный транспорт.
Для кого-то важны сроки заселения, и нет возможности ждать, пока идёт ремонт.
Кому-то без лифта никак. Кто-то постоянно на работе, и ему не важно, шумно дома
или нет. Нюансов много, и выбор делает каждый сам. Но есть то, что нужно учесть
в любом случае, будь то новостройка или вторичка.

Это юридическая безопасность сделки и сохранность вложенных
средств. При покупке квартиры в Сочи у застройщика важно внимательно проверять
все разрешительные документы на строительство дома, статус земли под домом (под
многоквартирный дом или под ИЖС), статус объекта (квартирный или какой-то
другой). При покупке жилья на вторичном рынке напрямую у собственника важно проверить
не только перечисленное, но ещё и убедиться в отсутствии подводных камней с
документами по самой квартире.

Если вы не имеете юридического образования, плохо ориентируетесь
на рынке недвижимости в Сочи, или вам требуется помощь в подборе наиболее
выгодного и надёжного варианта жилья, то вы можете обратиться к моему мужу
Дмитрию. Он юрист с более чем десятилетним стажем работы по специальности.
После переезда в Сочи муж, помимо прочего, в индивидуальном порядке помогает
людям подобрать квартиру, как в новостройках, так и во вторичке. Если
интересуют подробности, можете написать Дмитрию напрямую Ватсап +7 (952) 136-44-74
или на электронную почту 1364474@mail.ru

Читайте также сколько стоит квартира в Сочи на самом деле.

Надеюсь, статья была полезной и поможет вам сделать
правильный выбор!