Человеку, который задумывается о покупке недвижимости на юге, полезно будет узнать, сколько стоит квартира в Сочи. Сразу предупреждаю: вы будете крайне удивлены, как самой ценой, так и тем, что за неё предлагают.
Дело в том, что рынок жилья здесь специфичен, как нигде больше в России. Признаюсь, первое время мы пребывали в глубоком шоке от того, как тут всё устроено.
Сейчас, конечно, привыкли и разобрались. Зато отлично понимаем вашу первоначальную реакцию на стоимость и реальный выбор объектов недвижимости. Особенно после того, как спадают розовые очки, надетые после просмотра липовых объявлений с Авито.
Предлагаю разобраться, сколько реально стоит жильё в городе-курорте, что влияет на цену, и как правильно подобрать именно то, что вам нужно.
Содержание
Близость к центру
В Сочи четыре района: Центральный, Адлерский, Хостинский и Лазаревский. Все они растянуты вдоль побережья на сотню километров. Все они номинально относятся к Большому Сочи, однако, по факту, расстояние от Адлера до Лазаревского составляет 100 км. Получается, немаленький такой город Сочи, да?
Соответственно, вы должны понимать, что цена за квадратный метр в Центральном районе намного выше, чем, например, в Лазаревском. Хотя, и там, и там будет считаться, что вы живёте в Сочи.
Итак, самый востребованный, популярный и самый дорогой район – это Центральный. Следующими по цене и популярности идут Хостинский (из-за примыкания к Центральному району) и Адлерский (из-за наличия олимпийских объектов, близости к Красной поляне, всей социальной и транспортной инфраструктуры).
Лазаревский район находится на существенном отдалении от всех остальных районов, больше похож на посёлок, а не на город. В нём острее ощущается сезонность, можно сказать, что зимой Лазаревское «вымирает». Всё это объясняет относительно невысокую стоимость жилья.
Степень готовности объекта
Квадратный метр в готовом и сданном доме всегда будет дороже, чем в доме на стадии котлована или проекта.
Люди привыкли, что в родных регионах, в средней полосе страны, всегда есть несколько надёжных крупных застройщиков. Эти компании осваивают новые территории, производят комплексную застройку жилых кварталов, имеют репутацию и связи в местной администрации. Люди привыкли, что, вложившись на стадии котлована, можно неплохо сэкономить, и при этом получить отличное жильё, хотя и подождав какое-то время. Но в Сочи всё не так просто.
Буквально год назад на нескольких «надёжных», как всем казалось, застройщиков, возбудили уголовные дела по статье мошенничество, а построенные ими дома признали незаконными, и снесли.
Здесь, в Сочи, нельзя быть уверенным ни в чём. Вокруг очень много заброшенных строек. А ещё много домов, которые числятся «сданными» по документам, однако, стоят без лифтов, отделок в подъездах, газа и отопления. И в них, вот в таких вот, готовых наполовину, уже живут люди – а куда деваться? И это, реально, сплошь и рядом.
Если где-то по стране вложение в стройку – это риск с вероятностью, скажем, от 10 до 30%. То в Сочи это 50 на 50. Либо построят, либо нет. Точно никто не скажет.
Положа руку на сердце, скажу, что лично мы для себя никогда не рассматривали приобретение квартиры в Сочи в строящемся доме. Мы всегда за безопасность. И это первое, и самое главное, о чём Дима всегда предупреждает своих клиентов. Да, в сданном доме дороже. Но зато это железная гарантия того, что вы получите жильё, и не потеряете деньги.
Если деньги не последние. Если вам есть, где жить, и хочется именно вложиться и заработать. Если основная цель – инвестирование, а не жильё само по себе. Тогда вопросов нет. Можно пытаться подыскать наиболее надёжного застройщика, и купить квадратные метры дешевле. Но чётко понимать при этом, что вы идёте на риск. Риск не только не заработать, но и потерять вложенное.
Статус объекта
В Сочи продают не только квартиры, как по всей стране. Здесь, под видом жилья, вам могут «подсунуть» жилое помещение, апартаменты, и даже жилой гараж.
Не вдаваясь в подробности и юридические тонкости, отмечу только, что наиболее беспроблемный и выигрышный вариант жилья – это всем нам привычная квартира.
С жилыми помещениями всё несколько сложнее, там есть нюансы, и надо разбираться в каждом отдельном случае. Действительно, есть жилые помещения, практически ничем не отличающиеся от квартиры. А есть некачественные объекты, с браком, проблемами с коммуникациями, и экономия выйдет себе дороже.
Апартаменты в принципе не относятся к жилому фонду, и предназначены для отдыха, а не постоянного проживания. Ну а жилые гаражи (которых в городе курорте немало), и вовсе в любой момент могут стать вне закона.
На эту тему уже была отдельная статья про разные виды южной недвижимости, если хочется узнать больше подробностей, почитайте.
Из всего многообразия объектов, как правило, дороже стоят помещения со статусом «квартира». «Жилое помещение» традиционно дешевле. Апартаменты обычно крайне дороги исключительно из-за своего месторасположения (скорей всего, это первая береговая линия).
Ну а цену на жилые гаражи я и вовсе не вижу смысла рассматривать, поскольку по документам это гараж, а не помещение для проживания.
Близость к морю
Живя в простом российском городе, мы привыкли оценивать расположение объекта недвижимости относительно центра города. Обычно это центральная площадь, здание мэрии, или какие-то памятные и исторические места.
Но поскольку Сочи — это прибрежный город, то в нём расположение всех объектов оценивается не только относительно центра города, но и относительно моря.
Объекты недвижимости на первой береговой линии, на расстоянии до 300 м от моря, это, как правило, апартаменты. Средняя стоимость в них за квадратный метр составляет 250 000 – 500 000 рублей.
Теперь вы понимаете, как глупо верить объявлениям на Авито, которые обещают однокомнатную квартиру у моря в Сочи, всего за 1 млн руб.? Конечно, такого не бывает.
На расстоянии 2-4 километров от моря (по прямой) приобрести жильё уже более реально. Можно даже сказать, что большинство жилой застройки среднего и выше среднего ценового сегмента здесь и находится.
На расстоянии 5-6 километров от моря (по прямой) уже расположены удалённые районы. Часто это земли садовых товариществ, находящиеся в горах, с грунтовыми дорогами и не самыми комфортными подъездными путями. Без тротуаров, социальной и транспортной инфраструктуры. Здесь находится жильё эконом-класса. Те самые квартиры за миллион (хотя даже здесь их придётся поискать).
Наличие отделки и ремонта
Так сложилось, что в Сочи почти все квартиры в новостройках сдаются в черновой отделке. Пожалуй, в 95% случаев, если квартира от застройщика.
Квартиры с отделкой «под чистовую» или с ремонтом в новостройке – огромная редкость, и исключение из правил. Ну не принято здесь так строить, и ничего с этим не поделать.
Почему так? Кто знает, может, дело в заговоре застройщиков и ремонтных бригад? Шутка. Но факт остаётся фактом – хотите жильё в новостройке – готовьтесь делать ремонт.
Либо выбирайте квартиру среди вторичного жилья. Здесь есть свои нюансы, но для кого-то это лучший выход.
Месторасположение
Помимо удалённости от центра и моря, есть и другие факторы.
В Сочи гористая местность. Поэтому ровные поверхности ценятся больше, и стоят дороже. И, наоборот, жильё на горе считается не самым удачным расположением из-за затруднённой транспортной и пешей доступности, отсутствия комфортных условий для передвижения.
Типичный пример – Лысая гора. Казалось бы, находится в Центральном районе, не так уж далеко от моря. Однако, часто именно там можно найти бюджетное жильё. Почему? Думаю, по названию вы и так догадались.
Противоположность горы – низина. В Сочи субтропический климат, это значит, что обильные ливни здесь – норма. Ливневая канализация не всегда справляется с осадками. Чтобы вы понимали, что такое «топит» по-сочински – это плавающие автомобили и люди по грудь в воде. И такое, реально, бывает по несколько раз в год.
И вот есть в Сочи такие районы, которые «плывут» из-за любого ливня. Их регулярно топит. Местные, конечно, в курсе. Жильё там стоит на порядок дешевле, очень много предложений по продаже, и плохо распродаются новостройки. Кто покупает? Видимо, приезжие. Согласитесь, сложно представить себе человека, который добровольно захочет селиться в зоне потенциального подтопления. Типичный пример такого района – ул. Гастелло в Адлере.
Сложный заезд или выезд для целого микрорайона. Бывает, что в район ведёт одна-единственная однополосная дорога. Часто эта дорога стоит в глухой пробке, что крайне затрудняет заезд и выезд. Местные это знают. А приезжие могут не обратить внимания.
Близость к железной дороге, автомагистрали часто, но далеко не всегда, может снижать цену за квадратный метр.
Расположение дома в частном секторе, на землях садового товарищества. Соответственно, в этом случае мы не имеем дорог, тротуаров, общественного транспорта, парковок, благоустроенной территории. Но цена за жильё в каком-нибудь многоквартирнике на землях ИЖС, с окнами в огород соседа, почти всегда очень привлекательна. Типичный пример такого района – Соболевка – активно застраивается в последнее время.
Социальная и транспортная инфраструктура
Наличие в шаговой доступности детских садов, школ, поликлиник, магазинов, парикмахерских, аптек, секций и кружков, остановок общественного транспорта, тротуаров является преимуществом, и делает жильё в таком районе более привлекательным и дорогим.
Вы спросите, а разве бывает иначе? Да, в Сочи – бывает. Например, в микрорайоне Мамайка, который, хотя и расположен поблизости от моря, но подойдёт исключительно для отдыха, ведь школ, детских садов и поликлиник там нет. Или на Соболевке, районе, который, по сути, представляет собой деревню неподалёку от центрального Сочи.
Сколько стоит квартира в Сочи
Итак, рассмотрев выше все факторы, которые могут влиять на стоимость жилья, я готова дать вам примерные ориентиры по стоимости.
С того времени, когда мы покупали свои квартиры для сдачи в аренду, многое поменялось. Несколько застройщиков отправили в места, не столь отдалённые. Конкуренция уменьшилась. Количество новостроек сократилось.
Сейчас самая дешёвая квартира от застройщика в готовом, уже построенном, сданном доме стоит от 2 млн. рублей. Это будет студия около 20 квадратных метров, со статусом «жилое помещение», в черновой отделке, на расстоянии 4-5 км от моря (по прямой). Вероятней всего, дом будет находиться на горе, или в сельской местности, без социальной и транспортной инфраструктуры, тротуаров и асфальтированных дорог.
За 3 млн. рублей можно приобрести квартиру или жилое помещение 20-25 квадратов, на удалении 3-4 км от моря. Скорей всего, поблизости будут дороги, остановки общественного транспорта, и продуктовые магазины. Однако, о тротуарах и благоустроенных улицах и дворах говорить не приходится.
Имея на руках 4 млн. рублей, можно позволить себе однокомнатную квартиру или студию 20-30 квадратов в 2-3 км от моря, в районе с социальной и транспортной инфраструктурой, тротуарами, пандусами, детскими садами, школами и магазинами.
За 5-6 млн руб. можно приблизиться к морю на 1-2 км, или чуть увеличить площадь, присмотревшись к двухкомнатным квартирам в комфортном благополучном районе.
Трёхкомнатные квартиры в городе-курорте найти непросто, но если у вас есть от 7-8 млн. и желание жить семьёй в приличном месте, это вполне возможно.
Выше мы говорили о сданных готовых домах, и о сделках, в которых риски сведены к минимуму.
Если же вы готовы вложиться в строящееся жильё, то цена на него будет ниже на 20-40%, в зависимости от стадии строительства. Тем не менее, все вышеперечисленные критерии для определения цены, в этом случае также нужно учитывать.
Почему на Авито низкие цены
Открыв Авито, многие радуются и воодушевляются многочисленными объявлениями, обещающими квартиру от собственника в Сочи за 1 млн. рублей, на самом берегу моря.
Такими предложениями переполнен весь интернет. Вы теперь знаете реальные цены, но кто размещает те заманчивые объявления и зачем?
Оказывается, это делают недобросовестные риэлторы, чтобы вы подняли трубку, и позвонили по указанному номеру. В ответ вам, скорее всего, подтвердят, что да, такая квартира есть и объявление актуально, предложат приехать, чтобы посмотреть её.
И вот, когда вы, радостный, прилетите в город-курорт, вдруг «внезапно» выяснится, что именно та квартира уже продана. Но, конечно, есть другие варианты. Как показывает практика, и многочисленные истории на форумах, эти хитрые риэлторы являются, в придачу, прекрасными психологами. И вот, вы и сами не заметили, как рассматриваете другие варианты, предложенные горе-специалистом.
В этой схеме возможны разные варианты развития событий. Возможно, вас сразу предупредят, что квартира, по которой вы позвонили, только что продана. Возможно, дистанционно предложат другие варианты. Это не главное. Главное в том, что вы уже обратились к риэлтору, который очень хочет что-то вам продать. А уж техниками продажи такие люди владеют превосходно. И вот вы сами не заметили, как купили. И не важно, что совсем не то, что хотели.
Видите, как много нюансов, которые нужно учитывать на пути выбора заветной жилплощади в Сочи? А представьте, как неприятно ошибиться с выбором района или некачественным домом. Мой муж Дмитрий сейчас, после переезда, помогает в вопросах поиска нужного объекта недвижимости моим читателям, в индивидуальном порядке.
Очень неожиданно, это оказалось так востребовано у вас, что он буквально завален звонками и встречами. Мы сами переехали, живём здесь сдаём квартиры в аренду, и знаем рынок недвижимости изнутри, с позиции практиков, а не с позиции риэлторов, которым важно продать, но не важно что. Дима советует только то, что купил бы сам, и всегда честно предупреждает о минусах того или иного объекта. Если вам нужна помощь в поиске квартиры в Сочи, пишите ему в Ватсап +7 (952) 136-44-74 или на 1364474@mail.ru.
Желаю вам найти квартиру мечты, и надеюсь, что прочитанная статья в этом поможет!
Комментариев к статье: 47
В каждом городе свои нюансы. Но ремонт в новостройке я бы предпочла делать своими силами. У нас в Москве тоже новостройки без отделки, но за доп. плату застройщик может сделать за вас. При этом это будет типовой ремонт из простых материалов. Лично у меня более высокого качества обошелся в 2 раза дешевле, чем предлагал застройщик. А цены на ремонт исчисляются сотнями тысяч, поэтому экономия существенна. Если жить самим, то тем более хочется сделать ремонт под себя. Плитку в ванной того цвета, который нравится, обои любимого цвета.
Екатерина, мы тоже так рассуждаем. Однако, оказывается, очень многих людей слово «ремонт» пугает до дрожи!
С покупкой квартиры или дома нюансов хватает, и думаю, ваша статья весьма поможет желающим поселиться в Сочи. Но как же четко нужно держать «ушки на макушке», приобретая жилье в этом курортном городе, даже жутко стало. Да и цены, ох как кусаются! Удивило, что в Сочи тоже есть Лысая гора, ну прямо как в Харькове!
Если опыта в сделках с недвижимостью недостаточно, лучше прибегнуть к помощи специалиста. Собственно, как и в любом деле, особенно, когда оно связано с деньгами.
Мне тоже было интересно узнать, что в Харькове своя Лысая гора))
Интересно, люди всегда хотят жить в центре и поближе к морю.
Ольга, в этом случае придётся раскошелиться))
Замечательная статья с полезной информацией для тех, кто собирается приобретать квартиру в Сочи!
Елена, спасибо, рада, что статья вам понравилась!
Для тех, кто собирается покупать квартиру в городе-курорте Сочи, информация очень полезная и важная, чтобы определиться с покупкой недвижимости, которая подходит и не попасть в руки недобросовестных продавцов. Думаю люди заинтересованные будут вам благодарны и обратятся за помощью в приобретении жилья.
Я пока не собираюсь покупать квартиру в Сочи, но кто знает
Информация все равно интересная и нужная. А есть статья по аренде квартир?
Екатерина, спасибо, рада, что информация показалась интересной. Недавно была статья как сдать квартиру в Сочи, живя в другом городе.
Сочи никогда не рассматривал, как перспективу для работы и естественно для проживания. Другое дело Краснодар, с которым связаны студенческая жизнь и в котором с трудоустройством более перспективно. К тому же цены за жильё в Краснодаре не столь фантастические, как в Сочи. Впрочем немалую роль играет близость к месту проживания родственников (это так на всякий случай).
Алексей, мы изначально тоже хотели в Краснодар переезжать на ПМЖ. Ровно до того момента, когда приехали в этот город. Так что здесь — на вкус и цвет, как говорится))
Что касается трудоустройства, то найти работу в Сочи не проблема. Но если речь идет прямо вот о карьере, в классическом её понимании, тогда, конечно, это должен быть крупный город. Скорее, даже, Москва и Питер. Ну, и скорее, Краснодар, чем Сочи — это да.
Я предпочитаю сухой Крым. Но знаю людей, желающих в Сочи обосноваться и прекрасно себя там чувствующие. Полезная статья для них.
Галина, да, в Крыму климат посуше. А мне, наоборот, влажность подавай)) Спасибо, рада, что статья понравилась.
Отлично! Для тех, кто хочет переехать в Сочи будет актуально. Спасибо.
Екатерина, как я наблюдаю, таких (кто хочет переехать в Сочи на ПМЖ) всё больше и больше в последнее время))
Елена!А я помониторила р/н Сочи, нашла несколько объявлений от собственников, например мкр Новый Сочи 2-ка 45 кв м, вторичка ул.Политехническая, 4 млн просят, правда не звонила.Это не может быть правдой? Вы в предыдущей статье писали вроде, что можно недорого найти, срочно продают например. Мы собираемся искать жилье от 3 млн руб, очень расстроила Ваша информация в статье о том, что это будет где-то за 5 километров от моря.
Нина, в статье речь о средней температуре по больнице, так сказать, некий ориентир. Конечно, цена на отдельные объекты может отличаться.
Во вторичке, в принципе куча нюансов, как с домами, их расположением, коммуникациями, статусом жилья, так и с документами на него.
Нужен тщательный анализ всех этих и многих других факторов, чтобы делать выводы о правдоподобности объявления и обоснованности стоимости.
Кроме того, в статье я указывала, что за 3 млн квартира будет расположена в 3-4 км от моря, а не в 5.
Спасибо за ответ! Буду искать квартиру нашей мечты.В Сочи проживает родная сестра, говорит, что найдешь все, что хочешь, на разный кошелек, но надо приехать и пожить там, хотя бы пару месяцев. Моя приятельница построила в ЖК Монако Клаб однушку с отделкой за 3,5 млн руб, это прямо в 100 метрах от моря, ну это был 2016 год, сейчас эта кв. стоит 7,5 млн.НО, теперь по новому закону, жилье можно строить в 1 км от моря, так что разброс цен на кв. просто нереалный. У нас кв. в Питере 2-х комн стоит дешевле, чем в Сочи, если покупать у агентства...
Видите ли в чём дело, есть Москва, Питер, Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар и ещё десяток развитых российских городов. А вот Сочи (и южный, и достаточно развитый), один на всю страну.
Отсюда и цена на жильё))
Да, Елена, совершенно с Вами согласна!Статьи очень понравились, ничего лишнего. Жду новых! Удачи Вам!
Спасибо большое, рада, что статьи понравились!
Не перестаю удивляться таким подробным отчётам, рекомендациям по жилью в Сочи. Елена, пора риэлторскую контору открывать!
Уже открыли, муж занимается))
А я не поняла. Думала, что только для своих — знакомых и родственников старается. Вы молодцы! Поставили цель, добились выполнения, занялись новым делом на новом месте.
Ирина, нет, не только для родственников, многие из моих читателей уже обращались))
Елена, вы пишите, что ваш муж может помочь найти квартиру для покупки, а сколько это будет стоить? И как все это будет происходить?
Елена, по всем вопросам приобретения недвижимости вы можете написать Ватсап напрямую Дмитрию +79521364474 или на почту 1364474@mail.ru и задать все интересующие вопросы.
В строящемся доме, мне кажется, везде покупать немного опасно. У меня есть знакомые, которые купили квартиру и вот уже три года ждут сдачи дома... а воз и ныне там. Кому только не писали...
Ох, Алла, это ужасная ситуация, даже представить себе боюсь. А если при этом ещё и ипотеку платить за эту квартиру, и снимать в другом месте? Это кошмар просто.
Великолепный обзор, Лена, сделали по недвижимости — «сколько стоит квартира в Сочи».
По фото из вашего окна — нашёл по гуглу ваш дом – отличный выбор – поздравляю!
Виктор, спасибо большое, да, вид из окна у нас теперь как с картинки))
Покупка квартиры — это да...сложно, аж жуть. Конечно, Авито я не доверяю, сколько квартир снимала и разница огромная, на Авито одно, в реале другое. А отделку...я бы тоже сама сделала...так надежней.
Согласна с автором в том, что вкладывать деньги в покупку строящего жилья опасно, можно попасть в ситуацию, когда останешься и без денег и без жилья.
Меня очень удивляет система деления Сочи на районы. Я когда-то отдыхала в Лазаревском и решила съездить в центр Сочи, в итоге, тряслась на рейсовом автобусе где-то час-полтора по горам, по долам)) А вообще, жить у моря — это просто сказка, для меня это несбыточная мечта))
Ольга, почему несбыточная?
Очень интересная статья! С нашими зимами невольно задумываешься, не перебраться ли поближе к теплу, но Сочи, похоже, далеко не самый подходящий для этого вариант, прямо-таки столько сложностей там с квартирами, невероятно просто. Спасибо, очень познавательно!
Такие страдальческие лица на верхней фото ))) Уж, в Сочи точно не поеду. Но на юге России, в других местах, без разговора ))
Специфика Сочи конечно уникальна, там всё зависит от расположения, местность неординарная. На месте покупателя я бы наверное провел там не один день всё выясняя и разбираясь. Когда покупаешь квартиру в таком городе, то лучше уже сразу брать нормальную, без скрытых подвохов.
Да! Цены не маленькие и сложностей при покупке много. Впрочем, как и везде. Но зато город в котором приятно и полезно жить. Здесь уж придется выбирать
Совсем недавно,в декабре,покупали квартиру в Адлере.Жаль,что раньше не попалась на глаза ваша статья и прошли все этапы этого не лёгкого пути.В итоге купили студию в ЖкМалибу 21кв.м с ремонтом за3,3млн.Не скажу ,что купили то,что хотели(в ужасе от цен),цель пока сдавать.Хотела посоветоваться,насчёт сдачи летом.
Здравствуйте, Наталья! Главное преимущество вашего жилого комплекса в том, что он находится до ул. Ленина, со стороны моря (не надо переходить дорогу). Поэтому, несмотря на то, что размер квартиры небольшой, это компенсируется её выгодным расположением относительно моря. Такая квартира должна отлично сдаваться летом, думаю, у вас всё получится!
Вы еще занимаетесь недвижимостью ?
Лично я не занимаюсь, муж занимается подбором квартир для покупки +79521364474 (Ватсап), 1364474@mail.ru, Дмитрий.
Отличная статья!!! Очень ценная информация.Собираемся сбежать от сибирских морозов в Сочи.Планируем вылететь 25 ноября, и остаться там до марта.Просмотрела все сайты по аренде квартир- цены , говорят...
снижены к зиме, но увы!!!!! Приличная 2-ка 40-55тыс.руб.Как Вы считаете, Елена, это приемлемая цена для зимнего сезона.Хотелось бы найти квартиру до 30тысяч, без стоимости ком.услуг, без залога и переплат, чтоб набережная была рядом, новый дом или отличный ремонт, только не студенческий вариант...Статья Ваша информативна, выписала некоторые моменты по проживанию в районах!!!СПАСИБО огромное!!!!!А Вы занимаетесь только подбором квартир для покупки? Или арендой тоже помогаете???? 
Нина, здравствуйте! Спасибо, я рада, что статья была полезной.
Что касается цен, то вынуждена вас огорчить, скорее всего, 40-55 тыс. это вполне реальная цена за двухкомнатную квартиру в хорошем месте в Сочи, даже в несезон.
Если вам нужно дешевле, можно 1) искать меньшую площадь (студии или однокомнатные, например) 2) район, более удалённый от моря, цивилизации и красивых мест 3) искать жильё в Лазаревском (там цены в принципе ниже, но по факту это уже не Сочи, а отдельный посёлок, там может быть скучновато).
Я лично недвижимостью не занимаюсь, занимается мой муж, но только подбором для покупки (не арендой).
Приятного вам отпуска!