Как купить квартиру в Сочи без риска и риэлторов: личный опыт

Купить квартиру в Сочи – дело непростое, особенно, если вы из другого города и не знаете особенностей местного рынка недвижимости. А их тут ого-го, как много!

Если у вас нет ни времени, ни желания разбираться во всём самостоятельно, самым верным будет обратиться в местное агентство недвижимости или к частному риэлтору. Разумеется, не к первому встречному, а, предварительно изучив в сети информацию и отзывы о работе специалистов.

Если же вы привыкли достигать желаемого без посредников, готовы сами разобраться во всех нюансах местной недвижимости, и, кроме того, не горите желанием платить комиссию за сделку, статья для вас.

Признаюсь, и мы такие: следуя поэтапно нашему плану переезда в Сочи из Екатеринбурга, мы уже купили на берегу моря 2 квартиры для сдачи в аренду, сделали ремонт в первой студии, через какое-то время — во второй «однушке», и успешно их сдавали даже в не сезон.

Всё это провернули полностью сами, не имея в Сочи ни знакомых, ни родственников, ни каких-то связей. Сегодня поделюсь опытом с вами, расскажу, как это повторить, на что обращать внимание, и каких ошибок избегать.

Как искать квартиру

Есть множество разных сайтов, на которых можно подбирать для себя недвижимость (Циан, Яндекс недвижимость, порталы агентств недвижимости и др.).

Лично мы в обоих случаях для поиска объектов пользовались старым добрым Авито. Именно там самый большой выбор объявлений, и именно этот ресурс знают люди со всей страны.

Да, там полно откровенно неправдоподобных объявлений от недобросовестных агентов, которые маскируются под обычных людей. Как их распознать и обходить стороной – расскажу в статье, после чего Авито станет для вас полезным инструментом, а не черным лесом с мошенниками.

Справедливости ради отмечу, что помимо мошенников и посредников на Авито множество реальных объявлений от хозяина, и частенько можно найти что-то крайне выгодное, по цене ниже рынка – обычно это те ситуации, когда хозяевам срочно нужны деньги.

Итак, держите пошаговую инструкцию как найти квартиру на Авито от собственника:

1. Правильно выбираем регион поиска: Краснодарский край, Сочи, нужный район (Центральный, Адлерский, Хостинский, Лазаревский).
2. Выбираем объект поиска – квартира или дом.
3. Указываем все остальные параметры на свой вкус (площадь, цена объекта и т.д.).
4. Под основными настройками поиска есть дополнительный фильтр: все, частные, агентства. Мы выбираем «частные», по логике вещей, должны остаться только объявления от собственников. Но не тут то было.
5. Несмотря на предыдущий фильтр, у нас в результатах поиска всё равно остались около половины от всех объявлений – посредники, маскирующиеся под собственников. Наша задача сейчас – отбросить этих недобросовестных хитрецов.

Как определить, что объявление от риэлтора

• цена явно ниже рынка, причём неправдоподобно ниже, например, 2 млн за квартиру 60 квадратов в центре города, 1 500 000 руб. за 30 квадратов на самом берегу моря и т.д.;
• фото квартиры явно скачаны из интернета, совмещены из разных объектов (например, на одном фото изображена студия с одним окном, а на втором как будто та же квартира, но с двумя окнами);
• обращайте внимание на указатель «иные объявления пользователя» — он находится справа от объявления, которое вы просматриваете. Так, у простого человека около 5-10 объявлений из разных сфер (квартира, диван, коляска, кроватка и т.д.), в то время как у посредников по 20-30 и больше объявлений из раздела недвижимость, как на фото ниже;
• аккаунт реального человека, обычно, достаточно старый (3 или 5 лет и больше), в то время как аккаунты посредников часто свеженькие, и зарегистрированы всего несколько месяцев назад. Эту информацию о пользователе также можно посмотреть справа от объявления.

Подозрительные объявления можно отсеивать, и даже жаловаться на них (есть такая функция, обоснование можно указать «это агент»).

Вот так, объявление за объявлением, мы просматриваем все предложения рынка. Если удобно, списком. Если интересует конкретный район или близость к морю, можно искать квартиру прямо на карте – такая возможность на Авито тоже есть.

Как правильно выбрать квартиру

Самый популярный вариант недвижимости в Сочи – это небольшие студии площадью 25-35 квадратов.

• Обращайте внимание на расположение квартиры, наличие нужной инфраструктуры поблизости, транспорта (если нужен), а также рельеф местности.

Центральный Сочи – это достаточно горная местность. Далеко не редкость, когда ЖК стоит высоко на горе, и дойти до него пешком практически нереально. В то же время именно в таких домах – находящихся высоко на горе, расположены впечатляющие квартиры с видом на море.

Сочи очень чистый, ухоженный и аккуратный город, но, к сожалению, не везде. В районах новой застройки часто узкие дороги, из-за чего сложно разъехаться двум машинам, нет тротуаров и пандусов.

Если благоустройство территории вокруг дома имеет для вас большое значение, то рекомендую внимательно осмотреть местность на гугль-картах в формате 3D.

Многие сейчас стремятся купить жильё на Мамайке, и это не удивительно, ведь в этом районе много предложений от застройщика на любой вкус, даже с отделкой эконом-класса (хотя наличие отделки в новостройке  – редкость для Сочи).

Однако, следует учитывать, что на Мамайке нет ни школ, ни детских садов, и эта локация, всё-таки, больше подходит для отдыха, чем для постоянного проживания.

Если хочется найти вторичное жильё недорого, со всей необходимой социальной инфраструктурой, стоит рассмотреть Дагомыс, Бытху, микрорайон Донская, низ Макаренко, Адлер и др.

• Обращайте внимание на форму помещения и количество окон.

Самый удачный вариант, когда планировка правильной квадратной формы и имеет 2 окна. В этом случае такая квартира без труда планируется в однокомнатную, в ней выделяется отдельная спальня, санузел и кухня-гостиная. Пример такой квартиры на фото ниже.

Самый неудачный вариант планировки – вытянутая форма помещения с одним-единственным окном в конце, так называемый «вагончик». Очевидно, что в таком варианте планировки не выделить отдельной спальни, и получится распланировать только студию, а не однокомнатную квартиру. Ниже пример такой планировки.

• В том случае, если это ваша первая недвижимость на море, и вы хотите чистую сделку без риска, рекомендую приобретать только объект со статусом «квартира».

В отличие от остальной территории страны, именно в Сочи, помимо обычных квартир, распространены такие формы недвижимости для проживания, как жилое помещение, апартаменты, и даже жилые гаражи.

Приобретение такого рода объектов может нести в себе самые разные риски, как правовые (снесут, не прописаться и т.д.), так и эксплуатационные, риски качества строительства и др.

Возможно, в дальнейшем, когда у вас появится опыт и знания в сфере местной недвижимости, вы сможете рассмотреть для себя более рисковые варианты и сделки, но точно не сейчас, не в самом начале своего пути. Поэтому сейчас мы не будем даже останавливаться на этом вопросе подробно.

Главное, что вы должны запомнить, как новичок в теме южной недвижимости: подбирать объект со статусом «квартира», и никакой другой. Это самый безопасный вариант.

Естественно, оба наши объекта, которые мы приобретали в Сочи для сдачи в аренду – это именно квартиры.

• Самый безопасный вариант – покупать квартиру в сданном доме, а не строящемся. Это единственная гарантия того, что вы получите готовое жильё за потраченные деньги.

Никто не застрахован от рисков недостроя. В Сочи множество примеров, казалось бы, масштабных и проверенных строек от самых надёжных застройщиков, которые встали, так и похоронив в бетоне деньги людей, которые им поверили и вложились на этапе строительства.

Как проверить квартиру с Авито

Мы уже дважды находили квартиры на Авито Сочи, находясь при этом в Екатеринбурге. Интересно ещё то, что оба раза Продавцы так же были не местные: в первый раз из Москвы, во второй раз из Ростова-на-Дону.

Это не помешало нам заранее проверить юридическую чистоту квартиры дистанционно, и прилететь в Сочи уже только на сделку.

Как проверить квартиру с Авито – делюсь опытом.

После того, как вы нашли подходящее объявление, нужно позвонить и пообщаться с Продавцом: убедиться, что объявление актуально, что человек реальный, что он выходит на связь, адекватно отвечает на вопросы и, вроде как, находится в трезвом уме.

Если всё хорошо, и ничего не настораживает, идём дальше. Будем запрашивать у Продавца документы по квартире в электронном виде.

Рассмотрим самый частый случай – когда продавец – совершеннолетнее физическое лицо, квартира не принадлежит несовершеннолетним, и они в ней не прописаны.

В этом случае для начала достаточно будет запросить у продавца следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
• Документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, определение суда и др.);
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРП с приложением плана помещения;
• Копия паспорта собственника квартиры (фото, прописка, семейное положение).

Вы можете перепроверить информацию о том, действительно ли квартира принадлежит продавцу, на официальном сайте Росреестра.

В разделе физические лица есть платная услуга «получение сведений из ЕГРН», по информации сайта, стоит такое удовольствие 300 руб., и занимает 3 рабочих дня.

Если Продавец предоставил сканы всех вышеперечисленных документов, вы внимательно их изучили, проверили, что совпадают фамилия, имя, отчество, паспортные данные, то вполне можно говорить о том, что квартира чистая, и её можно приобретать.

Далее вы можете предложить Продавцу внести аванс, чтобы забронировать квартиру (порядка 10000 руб. в среднем, мы перечисляли на карту банка), и смело назначать дату сделки, когда сможете приехать в Сочи.

Непосредственно к дате сделки обязательно требуйте с Продавца дополнительно следующие документы:

• Технический паспорт;
• Справка о количестве прописанных и зарегистрированных лиц в квартире не старее 30 дней (соответственно, к дате сделки никто не должен быть прописан и зарегистрирован);
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Свидетельство о заключении/расторжении брака;
• Нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга продавца на отчуждение квартиры (если объект в совместной собственности, а в свидетельстве или выписке указан только один собственник).

Порядок действий в день сделки

Единственно верного и правильного варианта здесь нет. Всегда есть разные риски. Можно действовать по-старинке. Раньше мы делали примерно так.

• В день сделки мы обычно встречались в назначенное время (лучше с утра, чтобы наверняка всё успеть одним днём) в банке. Обычно это Сбербанк, но здесь, конечно, дело вкуса и удобства. Логично, если банк будет в пешей доступности от МФЦ.
• В банке мы с Продавцом подписывали договор купли-продажи квартиры в трёх экземплярах.
• Продавец пишет письменно от руки расписку в том, что получил деньги по договору, но пока что оставляет её у себя.
• Затем мы обращались к специалисту банка для того, чтобы перечислить Продавцу деньги. Либо безналичным путём, либо с помощью внесения через кассу наличных денег (в этом случае все купюры бесплатно проверяют на подлинность, что очень удобно и снимает такие риски с Продавца). Сразу после этого Продавец отдавал Покупателю расписку в получении денежных средств.
• Мы все вместе дружно отправлялись в МФЦ (на картинке ниже путь от Сбербанка до МФЦ в Центральном районе). Намного спокойней, если есть возможность идти рядом пешком, чтобы никто никуда не убежал и не потерялся.
• В Сочи несколько МФЦ (в Центре, Хосте, Лазаревском и т.д.), и вы можете выбрать тот, который вам всего удобней. В МФЦ электронная очередь, поэтому нужно будет взять соответствующий талон. Если с этим возникнут сложности, всегда можно обратиться за помощью к консультанту.
• В зависимости от количества народа в день сделки, вы можете провести в очереди, в среднем, от 2 до 4 часов, имейте это в виду и заранее рассчитывайте время.
• После того, как регистратор примет все документы, вам и Продавцу выдадут на руки расписку в получении документов, где будет указан номер телефона и сайт, где можно узнать результат. В среднем, через 7 рабочих дней следует явиться повторно в МФЦ, чтобы получить выписку из ЕГРП, где уже вы будете указаны собственником, а также иные документы, которые вам вернут.

Есть и второй способ. Пожалуй, он более безопасный и комфортный — это расчёт по сделке через банковскую ячейку.

• В этом случае заранее выбирается банк и в нём на день сделки бронируется банковская ячейка. Как правило, это можно сделать по телефону. Такую услугу предоставляет Сбербанк, ВТБ и другие банки.
• В день сделки вы встречаетесь с Продавцом в банке, в котором забронирована банковская ячейка. В присутствии специалиста банка вы подписываете договор аренды ячейки, в котором указываются стороны, срок аренды ячейки, вид сделки. Сумма передаваемых денежных средств там не указывается.
• Вы проходите в хранилище совместно с Продавцом, и при нём кладёте денежную сумму, за которую покупаете квартиру, в ячейку. В этом случае очень удобно, если денежные средства вы сняли в кассе банка, и Продавец находился рядом с вами, и видел, как их пересчитывают на специальной машинке. Это избавляет его от необходимости самостоятельно считать деньги в хранилище.
• Ключ от банковской ячейки остаётся у Продавца, вы к ней доступа более не имеете. В договоре аренды ячейки указано, что открыть её Продавец сможет, только если предоставит определённые документы, в том числе зарегистрированный договор купли-продажи с синей печатью регистрирующего органа.
• Таким образом, Продавец получит деньги только после успешной регистрации сделки. В случае, если регистрация не будет произведена, вы сможете беспрепятственно забрать свои деньги обратно. Такой способ страхует вас от риска того, что сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, а недобросовестный Продавец за это время потратит все ваши деньги или исчезнет с ними.

В настоящее время мы при сделках с недвижимостью предпочитаем использовать именно такой способ расчётов — через банковскую ячейку. Стоит аренда ячейки около 1500—3000 руб. в зависимости от банка. Согласитесь, в рамках покупки квартиры это ничтожно малая сумма за безопасность сделки.

Как видите, купить квартиру в Сочи самостоятельно и без помощи посредников вполне реально, если знать, на что обращать внимание и действовать по плану. И этот вариант, без сомнения, подходит тем, кто готов потратить своё время и силы, и лично посидеть и поразбираться в сочинской недвижимости. Ещё желательно, чтобы у вас имелось юридическое образование, и какие-то базовые навыки работы с документами и недвижимостью.

Если же вы не уверены в своих силах, не хотите рисковать деньгами, и не имеете достаточно личного времени, чтобы искать самые лучшие варианты, то всегда можете обратиться к специалисту по недвижимости. У моего мужа Дмитрия не только высшее юридическое образование, но и обширный личный опыт по сделкам купли-продажи недвижимости. Теперь, когда мы переехали в Сочи и завершили ремонты в своих собственных квартирах, появились время и возможность помочь всем желающим найти квартиру мечты по самой выгодной цене, так же, как мы делали это для себя. Пишите Дмитрию в Ватсап +7 (952) 1364474 или на электронную почту 1364474@mail.ru.