Реальные цены на квартиры в Сочи

Когда я вижу сегодняшние цены на жильё в Сочи, у меня начинают шевелиться волосы на голове: сколько-сколько?! Почему так дорого? Вот только мы можем удивляться или отрицать их, но ниже от этого они не станут, только выше. Почему? Расскажу в статье. Ещё расскажу про реальные цены на недвижимость и объясню, какие на местном рынке жилья подводные камни, которых нет больше нигде в стране, и о которых молчат недобросовестные риэлторы.

Что влияет на цену

Для начала определимся, что увеличивает, а что снижает цену за квадратный метр именно в Сочи. Первым приходит в голову район, правда? Так мы привыкли мыслить, что чем ближе к центру города, тем дороже. И — нет, здесь это правило не работает!

В центральном Сочи, Адлере, Имеретинке, Олимпийском парке, Хосте, Мацесте, Дагомысе цена будет примерно одинаковая. Разница есть, разве что с Лазаревским (там дешевле), но его к Сочи можно отнести весьма условно и с натяжкой, потому что из-за горного серпантина дорога туда может занимать 2-3 часа, каждый день не наездишься.

Стоимость квадратного метра жилья в Сочи зависит не от района, а от удалённости от моря. Чем ближе к морю, тем дороже, чем дальше от моря (особенно если в горы), тем дешевле. Это объясняется тем, что именно в прибрежной части город ухожен, красив и удобен для комфортной жизни. Есть тротуары, пандусы, пальмы, кипарисы, красивые газоны. Есть вся необходимая социальная и жилая инфраструктура.

Не весь город такой, каким его привыкли видеть туристы, и районы далеко в горах мало похожи на те, что окружают популярные санатории, это так же необходимо учитывать.

Ещё влияет площадь. Цена за квадратный метр в крохотной студии будет выше, чем в трёхкомнатной квартире.

На цену влияет статус дома, вид из окна, отделка подъезда дорогим керамогранитом, импортные лифты, наличие придомовой территории, парковки. Квартира одинаковой площади в высотке бизнес-класса, как правило, дороже, чем в старенькой пятиэтажке, расположенной на той же улице.

Всё это я объясняю для того, чтобы вы понимали, откуда разброс цен, когда мы приступим к конкретным примерам.

Однокомнатная квартира или студия

Возьмём для примера квартиру площадью 30 квадратных метров и посмотрим, как будет меняться её цена в зависимости от удалённости от моря.

На расстоянии 2,5 – 4 километров от моря такая квартира будет стоить 8 – 9 млн рублей.

На расстоянии 1 – 2,5 километров от моря 9 – 11 млн рублей.

До 1 километра 11 – 15 млн рублей и выше.

Таким образом, если вы хотите приобрести недорогую квартиру эконом класса, придётся удаляться от моря.

Двухкомнатная квартира

Двушка площадью 50 метров квадратных вдали от моря (2,5 – 4 км) обойдётся в 13 – 14 млн рублей.

Ближе к морю (1 – 2,5 км) такая квартира будет стоить 14 – 17 млн рублей.

Двухкомнатная квартира рядом с морем (до 1 км) выйдет в 17 – 25 млн рублей и выше.

Трёхкомнатная квартира

Рассмотрим вариант с площадью 80 квадратов.

На отдалении от берега на расстояние 2,5 – 4 км квартира будет стоить 19 – 21 млн рублей.

Чуть ближе к морю (1 – 2,5 км) её покупка встанет в 21 – 26 млн рублей.

И совсем рядом с морем, ближе 1 км такая квартира обойдётся вам в 26 – 38 млн рублей.

Цена за квадратный метр

Выше мы разобрали цены на недвижимость в Сочи на конкретных примерах. Но что, если вы хотите рассчитать примерную стоимость какого-то конкретного объекта или примерить на себя другую площадь жилья — тогда удобно ориентироваться по цене за квадратный метр.

Средняя цена за 1 квадратный метр, неважно во вторичке или от застройщика, но со статусом «квартира» будет следующая.

На отдалении 2,5 – 4 км от моря примерно 270 – 290 тысяч рублей.

На отдалении 1 – 2,5 км от моря 290 – 350 тысяч рублей.

Рядом с морем, до 1 км 350 – 500 тысяч рублей и выше.

Будет ли дешевле?

Нет никаких предпосылок к тому, чтобы квартиры в Сочи подешевели. Стабильный уверенный рост цен на недвижимость здесь сохранялся все последние годы, что было связано с объективными факторами (мало земли, земля дорогая, самоё тёплое место в стране, город-курорт и т.д.).

О причинах высоких цен на недвижимость я писала более подробно здесь.

В дополнение к перечисленному, в городе ввели мораторий на строительство многоквартирных домов. А что происходит, когда при высоком спросе уменьшается предложение? Правильно, растут цены, и они выросли снова.

А потом случилась пандемия. Закрылась заграница, остался один только российский юг, и цены выросли до космических. Как скоро мы вернёмся к привычному образу жизни и сможем путешествовать без ограничений? Неизвестно. В любом случае последствия пандемии мы будем разгребать ещё очень долго, и многие люди далеко не сразу решатся ехать за рубеж.

Упадут ли цены, когда это произойдёт? Нет, потому что объективные факторы никуда не денутся. Между морем и горами земли здесь всё меньше. И даже если когда-нибудь будет снят мораторий на строительство многоквартирных домов, здесь не вырастут микрорайоны новостроек, просто потому, что строить особо-то и негде.

Когда в полную силу заработают научная долина и Университет в Сириусе, Сочи станет ещё более элитарным, уникальным в своём роде. Возможно, цены не всегда будут расти такими сумасшедшими темпами, как в 2021 году, но то, что динамика цен не начнёт снижаться, можно предполагать весьма уверенно.

Какую квартиру нельзя покупать

В статье я привела актуальные на 2022 год цены на объекты в готовых сданных домах со всеми документами и статусом «квартира». Что, если вы нашли намного дешевле? Осторожно! На местном рынке недвижимости много подводных камней.

Вам могут предлагать не квартиру, а жилое помещение — уникальный объект сочинской недвижимости, который здесь распространён так, как нигде больше. Цена на жилое помещение всегда ниже, чем на квартиру, и есть свои нюансы.

Вам могут предлагать неликвид (цокольный этаж, мансарда, жилой гараж и др.).

Подробно про разные виды опасной сочинской недвижимости я писала отдельную статью, прочтите, чтобы не дать себя обмануть.

Вам могут предлагать жильё без документов. К сожалению, это распространённая практика на местном рынке недвижимости и выглядит так. На земельном участке ИЖС стоят дом, делят его на помещения и распродают. Кто-то из застройщиков пытается потом узаконить такое жильё, кто-то и вовсе об этом не думает. Люди живут себе спокойно, а потом получают решение суда о сносе незаконной постройки, и остаются без жилья и без денег. Подобного рода скандалы гремят в местных новостях регулярно, на форумах множество отзывов от обманутых покупателей. Будьте бдительны и внимательно проверяйте все документы! Продажа должна быть полностью безопасной!

Вам могут предлагать несуществующий объект. Стоит открыть Авито — глаза разбегаются от фото красивых квартир за смешные деньги. Вот только при звонке выясняется, что объявление от риэлтора, и вот как раз эта квартира уже продана, но есть другая, похожая! У вас узнают запросы, и начинают предлагать другие варианты, правда, уже не такие привлекательные, как тот, что был в объявлении.

Главное, что вы должны запомнить: до 95 % объявлений в интернете могут оказаться фейками, несуществующими объектами, на цены которых ориентироваться не стоит. Единственная цель таких объявлений — чтобы вы позвонили по номеру телефона и стали клиентом риэлтора, который всеми силами будет стараться продать вам что-то другое.

Я писала как купить квартиру в Сочи без риска и риэлторов и вы вполне можете повторить наш с мужем личный опыт.

Но если вы не уверены до конца в своих юридических познаниях и не хотите рисковать, а может быть, у вас нет большого количества свободного времени на самостоятельные поиски жилья и анализ всех документов, то в этом случае могу порекомендовать специалиста в этой области, моего мужа. Он юрист, поэтому безопасность сделки и надёжность объекта недвижимости для него самое главное. Он знает Сочи как местный житель, знает все нюансы районов и локаций (где топит, где перебои с электричеством и т.д.), и в частном порядке поможет вам подобрать жильё под ваши запросы, как для себя, потому что мы и сами регулярно проводим сделки и инвестируем в недвижимость здесь. По всем интересующим подробностям пишите на Ватсап, Вайбер +7 (952) 136-44-74, Дмитрий, или на 1364474@mail.ru